Quando il mediatore ha diritto alla provvigione?

È abitudine piuttosto diffusa, quando si decide di acquistare una casa, ovvero di metterla in vendita, rivolgersi ad una agenzia immobiliare.

In questo modo si potrà fare affidamento sull’esperienza di un professionista, il mediatore, che potrà consigliarci e selezionare per noi gli immobili sul mercato, se stiamo cercando casa, oppure un acquirente, se la stiamo vendendo.

Ci sono, però, alcune cose che è bene sapere prima di rivolgersi ad una agenzia per la nostra compravendita immobiliare e, in particolare, se e quando il mediatore ha diritto alla provvigione.

Come già detto, il mediatore immobiliare è un professionista, iscritto al registro delle imprese (REA), che si adopera per mettere in relazione due o più parti per la conclusione di un affare.

Il compenso dovuto al mediatore, c.d. provvigione, viene determinato in misura percentuale sul valore dell’affare medesimo, ossia sul prezzo della compravendita immobiliare [1].

Normalmente questo compenso viene pagato sia dall’acquirente, che dal venditore, indipendentemente dal fatto che gli abbiano o meno dato un incarico per iscritto.

La legge non indica la percentuale della provvigione.

A colmare questa lacuna ci hanno pensato le camere di commercio che forniscono delle indicazioni di massima, variabili, però, da regione a regione.

Generalmente le parti di una compravendita immobiliare pagano ciascuna, al mediatore, una provvigione in misura pari al 2/3 % del prezzo stabilito per la vendita dell’immobile.

A questo riguardo, si consiglia di consultare il sito della camera di commercio locale per avere una idea del costo della mediazione, prima di rivolgersi ad una agenzia.

Inoltre, proprio perché la legge non stabilisce la misura del compenso del mediatore, saremo liberi di concordare l’importo della provvigione con l’agenzia da noi scelta.

Si noti, infine, che talune agenzie, pur di non perdere il cliente, arrivano a far pagare la provvigione soltanto all’acquirente e non anche al venditore.

L’obbligo di pagare la mediazione sorge ogni qualvolta l’acquirente e il venditore si impegnano a concludere una compravendita immobiliare (ad esempio sottoscrivendo un contratto preliminare).

A volte, però, se l’affare non va a buon fine, sarà possibile evitare di pagare la provvigione.

Vediamo in quali casi.

Se il definitivo non viene firmato perché sull’immobile c’è una ipoteca, che il mediatore aveva nascosto all’acquirente, le parti non dovranno pagare la provvigione.

Allo stesso modo se il definitivo non viene firmato perché sull’immobile è stato riscontrato un abuso edilizio che ne impedisce la vendita, le parti non dovranno pagare nulla.

Diversamente, se il proprietario cambia idea e non vuole più vendere l’immobile dopo la conclusione del preliminare, l’acquirente non dovrà pagate la provvigione al mediatore che manterrà, però, il diritto di richiederla al venditore.

La provvigione, inoltre, non è dovuta tutte le volte in cui, sebbene l’acquirente abbia sottoscritto la proposta irrevocabile di acquisto, la compravendita non si sia poi conclusa.

E ancora, se il mediatore non è iscritto al registro delle imprese non ha diritto a pretendere la provvigione.

Il diritto alla provvigione sorge quando il mediatore mette in contatto le parti, così da favorire con la propria opera la conclusione dell’affare.

La Corte di cassazione, in una recente pronuncia [2], ha stabilito che la provvigione è dovuta al mediatore anche se le parti si accordano a distanza di tempo e senza servirsi della sua opera.

Vediamo di comprendere le ragioni di tale decisione.

La Corte d’appello di Venezia aveva respinto la domanda di un mediatore volta ad ottenere il pagamento del proprio compenso (provvigione) per aver favorito la conclusione di una compravendita immobiliare.

Costui, infatti, dopo aver ricevuto l’incarico di vendere un appartamento, lo faceva vedere ad un cliente.

Formulava quindi una proposta di acquisto per conto di quest’ultimo, ma vedeva poi saltare l’accordo perché il proprietario non accettava l’offerta.

A distanza di soli due mesi, quando ormai l’incarico del mediatore era scaduto, l’appartamento veniva venduto.

La vendita era stata conclusa proprio con chi aveva visitato l’immobile e formulato una prima proposta tramite il mediatore.

A questo punto il mediatore decideva di chiedere il pagamento della provvigione e, non avendo ottenuto nulla, chiamava in giudizio gli acquirenti.

Dopo aver visto rigettare le proprie richieste, si rivolgeva alla Corte di cassazione.

La Corte, nel decidere il ricorso, afferma che il compenso del mediatore è dovuto tutte le volte in cui la vendita si sia conclusa per il suo intervento e ciò anche nel caso in cui il mediatore si sia limitato a mettere in contatto le parti senza poi aver partecipato attivamente alla conclusione del contratto.

La cassazione precisa che l’opera del mediatore può anche consistere nella sola individuazione dell’immobile e nell’indicazione al venditore dell’acquirente o viceversa, cosicché la conclusione dell’affare, anche se non gestita direttamente dal mediatore, non avrebbe avuto luogo senza il suo intervento.

La Corte ritiene, quindi, sufficiente che il mediatore abbia avuto un ruolo determinante nel fare entrare in relazione le parti del contratto.

Si noti, da ultimo, che l’obbligo di pagare la provvigione al mediatore scatta anche senza un incarico scritto, essendo sufficiente aver accettato l’attività del mediatore ed averne tratto un vantaggio.

Sarà quindi utile ricordare che tutte le volte in cui il mediatore ci fa vedere un appartamento, se poi lo acquistiamo, anche senza il suo intervento, oppure dopo che il suo mandato è scaduto, dovremo comunque pagargli la provvigione.