Delibere condominiali: quando sono nulle e quando annullabili?

In Italia, soprattutto nelle grandi città, la maggior parte dei residenti abita in immobili situati in condominio.

Spesso i condomini si trovano a fare i conti con consuntivi di spesa poco chiari o delibere condominiali contrarie alla legge o al regolamento.

Cerchiamo allora di capire cosa deve fare il condomino quando, ad esempio, si accorge che la delibera con cui l’assemblea ha approvato il consuntivo o il preventivo di spesa é sbagliata.

La legge [1] dispone che ogni condomino assente, contrario o astenuto, può chiedere l’annullamento delle delibere condominiali che violano la legge o il regolamento del condominio.

La domanda va proposta al giudice nel termine di 30 giorni dalla data della delibera stessa per i contrari o astenuti e dalla data di comunicazione per gli assenti.

Quindi per chi non ha partecipato all’assemblea condominiale direttamente o tramite delega, il termine di 30 giorni decorre dal momento in cui l’amministratore gli trasmette il verbale, normalmente inserendolo nella cassetta della posta.

Mentre invece per chi ha partecipato all’assemblea il termine decorre dal giorno in cui si è tenuta l’assemblea stessa.

L’azione di annullamento, anche se proposta nel termine di legge, non sospende la delibera.

Così può capitare che, anche in presenza di una delibera condominiale errata, il condomino si trovi costretto a pagare, oppure, se decide di non farlo, si veda arrivare un ordine del giudice (c.d. decreto ingiuntivo) che lo obbliga a versare il dovuto.

Delibere condominiali: la decisione delle Corte di cassazione.

Una decisione della Corte di cassazione [2] ha introdotto importanti novità in materia.

La Corte, infatti, ha chiarito una volta per tutte in quali casi le delibere condominiali sono nulle e, quindi, possono essere contestate senza limiti di tempo, e in quali casi, invece, sono solo annullabili e, quindi, devono essere impugnate nel termine di 30 giorni.

Cerchiamo di capire meglio.

Delibere condominiali: quando sono nulle e quando sono annullabili?

Le delibere contrarie alla legge o al regolamento condominiale normalmente sono annullabili e non nulle.

Questo per renderle definitive nel più breve tempo possibile (non appena trascorso il termine di 30 giorni per l’impugnazione).

In sostanza se una delibera condominiale non viene impugnata nel termine di legge, non può più essere contestata successivamente e, quindi, vincola tutti condomini anche se é contraria alla legge o al regolamento condominiale.

Si pensi, ad esempio, ad una delibera dell’assemblea condominiale che suddivide le spese per la manutenzione dell’ascensore senza considerare l’altezza di ciascun piano dal suolo oppure i millesimi di proprietà dei singoli utilizzatori.

In questo caso se il condomino non impugna la delibera nei termini sarà comunque tenuto a pagare tali spese anche se non divise correttamente sulla base dei criteri stabiliti dalla legge.

Ricordiamo che queste spese vanno suddivise in misura della metà secondo i millesimi di proprietà e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo [3].

Solo in casi eccezionali, le delibere condominiali possono essere considerate nulle e, come tali, impugnabili anche a distanza di lungo tempo dal momento in cui sono state assunte.

La cassazione ha precisato in quali casi le delibere condominiali sono nulle.

Innanzitutto, sono nulle le delibere che modificano, anche per il futuro, le regole sulla divisione delle spese condominiali stabilite dalla legge o dal regolamento e lo fanno con il voto della maggioranza dei condomini e non all’unanimità.

Sono nulle anche le delibere condominiali che presentano un contenuto illecito, ossia contrario a norme di legge c.d. imperative (cioè quelle norme fondamentali che non possono essere violate), all’ordine pubblico (cioè i principi basilari del nostro ordinamento sociale) o al buon costume (cioè le regole fondamentali di onestà privata e pubblica ritenute tali nella coscienza sociale).

Sono inoltre nulle le delibere con le quali l’assemblea decide su materie che non rientrano nella sua competenza (si pensi al caso di una delibera assunta a maggioranza che non riguardi le parti comuni dell’edificio, ma la proprietà esclusiva dei singoli condomini).

Infine, sono nulle le delibere assunte senza votazione dell’assemblea condominiale, quelle che non risultano dal verbale dell’assemblea, le delibere senza un oggetto determinato o determinabile, quelle prive di una ragione concreta che le possa giustificare e così via.

In tutti gli altri casi, le delibere adottate dall’assemblea in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili.

Sono annullabili, ad esempio, le delibere votate dall’assemblea condominiale senza l’osservanza delle regole previste dalla legge per la convocazione, la costituzione, la discussione oppure con maggioranze diverse da quelle stabilite.

Sono solo annullabili anche le delibere condominiali che, senza fissare una regola di carattere generale, violano le disposizioni sulla divisione delle spese in un singolo caso.

Impugnazione delle delibere condominiali e opposizione all’ingiunzione di pagamento.

La cassazione ha chiarito che nel giudizio di opposizione all’ingiunzione di pagamento ottenuta dal condominio nei confronti di chi non ha versato le spese condominiali, il giudice a richiesta del condomino debitore, può anche valutare la validità della delibera assembleare con cui è stata decisa la divisione delle spese condominiali.

Infatti, il condomino che si oppone all’ingiunzione di pagamento potrà chiedere al giudice di annullare anche la delibera condominiale posta a fondamento dell’ingiunzione stessa, purchè non sia già trascorso il termine di decadenza previsto dalla legge (30 giorni), oppure si tratti di una delibera nulla.

Si noti, però, che la sentenza di annullamento della delibera condominiale ha efficacia nei confronti di tutti i condomini e, quindi, anche nei confronti di quelli che non hanno impugnato la delibera stessa o che non hanno partecipato al giudizio di opposizione all’ingiunzione di pagamento.

Delibere condominiali: conclusioni.

Le delibere condominiali nulle possono essere impugnate senza limiti di tempo.

Le delibere annullabili, invece, possono essere impugnate nel termine di 30 giorni.

Le delibere condominiali in materia di divisione delle spese se modificano le regole fissate dalla legge o dal regolamento sono valide solo se approvate da tutti i condomini.

Diversamente sono nulle e possono essere impugnate in qualsiasi tempo.

Le delibere che violano le regole di suddivisione delle spese condominiali sono solo annullabili e possono essere impugnate nel termine di 30 giorni.

Infine, sono nulle anche le delibere condominiali illecite, ossia quelle contrarie alle norme imperative, all’ordine pubblico o al buon costume, quelle assunte nelle materie che non rientrano nelle competenze dell’assemblea, quelle non riportate nel verbale, quelle senza oggetto e quelle prive di una ragione concreta che le possa giustificare.

1. Art.1137 codice civile.
2. Cass. S.U. n.9839 del 14 aprile 2021.
3. Art.1124 codice civile.