Come si impugna una delibera condominiale?

La vita in condominio ha i suoi lati positivi e quelli negativi.

Può tornare utile, infatti, non doversi occupare di tante cose, quali la manutenzione dell’impianto di illuminazione di scale, box e cantine, la pulizia del giardino, la riparazione del cancello automatico e così via.

A fronte di queste indubbie comodità, però, c’è la necessità di condividere spazi comuni e decisioni con gli altri condomini, talvolta a noi poco graditi e con idee spesso molto diverse dalle nostre.

E così può accadere che i toni nelle assemblee si alzino e che non si sia d’accordo con le decisioni prese, magari perché contrarie al regolamento condominiale o alla legge.

Vediamo allora come comportarci in questi casi e, in particolare, come si impugna una delibera condominiale.

Chi può impugnare una delibera condominiale?

Ogni condomino assente, contrario o astenuto, può chiedere l’annullamento delle delibere condominiali che violano la legge o il regolamento del condominio [1].

In altre parole, solo chi non si è espresso a favore della decisione dell’assemblea può rivolgersi al giudice per chiederne l’annullamento.

Per evitare che una simile iniziativa possa causare problemi alla gestione del condominio, l’impugnazione della delibera deve essere proposta in un termine molto breve.

Infatti, il condomino contrario oppure quello che si è astenuto, deve impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data in cui la stessa è stata approvata.

Il condomino assente, invece, deve impugnarla entro 30 giorni dalla data in cui ha ricevuto il verbale di assemblea.

Si tratta di termini previsti a pena di decadenza, cioè di termini che non possono essere sospesi o interrotti.

Così o si agisce velocemente nei tempi appena indicati, oppure la delibera non potrà più essere contestata.

Diversamente, quando ci si trova di fronte ad una delibera nulla, tutti i condomini (anche quelli che l’hanno votata) potranno impugnarla e potranno farlo senza limiti di tempo.

Come si impugna una delibera condominiale: gli effetti dell’impugnazione.

Iniziamo col dire che l’impugnazione di una delibera condominiale non ne provoca la sospensione.

La delibera impugnata, infatti, continua a produrre i suoi effetti sino al momento in cui il giudice non si pronuncia.

Se il giudice accoglie l’impugnazione e annulla la decisione dell’assemblea la stessa cesserà di avere efficacia.

Diversamente, se rigetta l’impugnazione, la delibera continuerà a produrre i suoi effetti.

Solo se la parte ne fa richiesta, il giudice, se sussistono gravi motivi, può disporre la sospensione della delibera per tutta la durata del processo.

Come si impugna una delibera condominiale: nullità o annullabilità?

Come già detto, la delibera condominiale può essere viziata e, a seconda del vizio, essere nulla o annullabile.

In particolare, le delibere sono annullabili quando sono contrarie alla legge o al regolamento condominiale.

Ad esempio, sono annullabili:

• le delibere non precedute dalla regolare convocazione di uno o più condomini;
• le delibere non approvate con le maggioranze previste dalla legge.

Sono nulle, invece, quelle che presentano vizi molto gravi che non possono essere sanati come:

• le delibere illecite (cioè contrarie a norme fondamentali e inviolabili, a principi basilari del nostro ordinamento sociale o alle regole fondamentali di onestà);
• le delibere prive degli elementi essenziali (ad esempio quando non viene eseguita la verbalizzazione o la votazione):
• le delibere che decidono sulla proprietà del singolo condomino.

Abbiamo visto che, mentre le delibere annullabili vanno impugnate nel termine di 30 giorni dai condomini assenti, contrari o astenuti, quelle nulle possono essere impugnate in ogni tempo e da tutti i condomini che vi hanno interesse.

Facciamo un esempio: l’assemblea, alla quale Tizio non partecipa, poiché non regolarmente convocato, delibera di rinnovare l’incarico all’amministratore.

Nel momento in cui riceve il verbale, Tizio potrà decidere di impugnare la delibera, ma dovrà farlo nel termine di 30 giorni.

Diversamente se l’assemblea dá incarico ad una ditta esterna di curare il giardino condominiale e affida a tale impresa anche la cura dell’area verde di proprietà esclusiva di un singolo condomino, quest’ultimo, anche se ha votato a favore, potrà sempre impugnare la decisione dell’assemblea poiché interviene sulla sua proprietà esclusiva.

Come si impugna una delibera condominiale: la mediazione.

Prima di rivolgersi al giudice, il condomino che intende impugnare una delibera condominiale, deve tentare obbligatoriamente di conciliare la controversia davanti a un organismo privato riconosciuto dallo Stato (mediatore).

Anche in questa fase è necessario farsi assistere da un avvocato che andrà pagato (così come andrà pagato il mediatore).

L’invito in mediazione trasmesso al condominio da parte dell’organismo impedisce la decadenza dal termine per proporre l’impugnazione della delibera assembleare.

L’amministratore di condominio che riceve un invito in mediazione deve immediatamente convocare un’assemblea nel corso della quale i condomini decideranno se aderire o no alla mediazione.

L’assemblea può deliberare solo se è presente, in prima convocazione, la maggioranza dei condomini e i 2/3 dei millesimi di proprietà e, in seconda convocazione, 1/3 dei condomini e almeno 1/3 dei millesimi.

La decisione, poi, sarà validamente assunta solo se votata dai condomini presenti in assemblea che rappresentano la metà dei millesimi, in prima convocazione, o 1/3, in seconda [2].

Ricordiamo che se la data fissata dal mediatore non consente la valida convocazione dell’assemblea, l’amministratore del condominio dovrà richiedere di rinviare il primo incontro.

Nel caso in cui il condominio decida di aderire alla mediazione, e si raggiunga un accordo, il mediatore redigerà un verbale nel quale verrà riportato il testo dell’accordo stesso.

Se le parti non raggiungono alcun accordo, il mediatore potrà comunque formulare una proposta di conciliazione della lite.

Questa proposta dovrà essere accettata dalle parti entro 7 giorni, diversamente si intenderà rifiutata.

Poiché anche in questo caso occorre l’approvazione dell’assemblea con le stesse maggioranze sopra indicate [3], il mediatore dovrà fissare il termine per l’accettazione tenendo conto dei tempi necessari per la convocazione dell’assemblea.

Nel diverso caso in cui il condominio non accetti l’invito in mediazione, oppure alla fine della mediazione non si raggiunga un accordo, l’interessato avrà a disposizione 30 giorni dal deposito del verbale di mancata conciliazione per iniziare l’azione giudiziaria.

Come si impugna una delibera condominiale: l’azione giudiziaria.

Normalmente la causa viene avviata con la notifica al condominio di un atto giudiziario (c.d. atto di citazione) entro 30 giorni dal deposito del verbale negativo di mediazione.

Se l’avvocato non fa precedere la notifica dell’atto di citazione dalla mediazione, nessun problema, il giudice inviterà le parti a dare avvio alla mediazione stessa prima di svolgere qualsiasi altra attività.

L’azione giudiziaria si conclude con una sentenza.

La sentenza può accogliere la domanda del condomino e, quindi, annullare o dichiarare nulla la delibera assembleare, oppure rigettarla, dimostrandosi così definitivamente che l’assemblea condominiale aveva agito bene.

Di norma, con la sentenza il giudice condanna la parte che ha perso la causa al pagamento delle spese di giudizio che comprendono anche quelle sostenute per la mediazione.

Come si impugna una delibera condominiale: l’assemblea e l’autotutela.

Di fronte ad una situazione incerta che ha dato avvio ad una controversia sulla legittimità di una delibera condominiale, l’assemblea può sempre decidere di fare marcia indietro e di chiudere la questione revocando in autotutela la decisione contestata.

Può farlo, ad esempio, quando viene convocata per decidere se dare l’incarico all’amministratore per accettare l’invito in mediazione.

Come si impugna una delibera condominiale: i costi.

Come già detto, l’impugnazione di una delibera condominiale si svolge in due fasi, una prima fase, stragiudiziale (mediazione) e una seconda, giudiziale.

In entrambe è necessaria l’assistenza dell’avvocato che andrà retribuito.

Il compenso dell’avvocato, di norma, è legato al valore della causa, cioè tanto più elevato è il valore della domanda proposta in giudizio, tanto più alto sarà l’importo richiesto dal legale.

Ricordiamo che il valore della causa viene sempre determinato in base al valore dell’intera delibera impugnata e questo perché dall’eventuale annullamento della delibera stessa ne trarrebbero vantaggio tutti i condomini [4].

Facciamo alcuni esempi:

• se il valore della causa è di 1.000 euro, il compenso dell’avvocato è di circa 660 euro per il giudizio e 435 euro per la mediazione;
• se il valore è di 5.000 euro, il compenso è di circa 2.500 euro per il giudizio e 1.900 euro per la mediazione;
• se il valore è di 10.000 euro, il compenso è di circa 5.000 euro per il giudizio e 3.000 euro per la mediazione;
• se il valore è di 26.000 euro oppure non è determinabile, il compenso è di circa 7.500 euro per il giudizio e 3.600 euro per la mediazione.

Si possono ovviamente concordare cifre diverse con il legale incaricato, dal quale è sempre meglio farsi rilasciare un preventivo scritto, anche per evitare brutte sorprese.

Ricordiamo, infine, che le spese vive per attivare la mediazione sono normalmente di 48,80 euro mentre quelle per avviare un giudizio variano a seconda del valore della causa da 43 euro a 518 euro.

1. Art.1137 codice civile.
2. Art.1136 comma 2 codice civile.
3. Art.71 quater disposizioni di attuazione codice civile.
4. Cass. civ. n.9068 del 21 marzo 2022.