Il regolamento condominiale è un documento contenente le norme che disciplinano l’uso dei beni comuni, la suddivisione delle spese tra i condomini, le regole dell’amministrazione e così via.
Tutti i condomini devono rispettarlo in modo che venga assicurata una convivenza pacifica ed una gestione ordinata delle parti comuni dell’edificio.
Non tutti sanno che il regolamento condominiale è obbligatorio solo quando i condomini sono più di 10.
Negli altri casi si può fare a meno di approvarlo, anche se questa scelta potrebbe rendere più difficile la vita e la gestione dei beni comuni nel condominio.
Inoltre, pochi sanno che ci sono due tipi di regolamento, il regolamento condominiale contrattuale e quello approvato dall’assemblea dei condomini a maggioranza, che possiamo chiamare assembleare.
Cerchiamo ora di capire a cosa servono e quali sono le differenze tra il regolamento condominiale contrattuale e quello assembleare.
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Regolamento condominiale assembleare: limiti e funzioni.
Come già detto, il regolamento condominiale assembleare (detto anche ordinario o maggioritario) disciplina l’uso delle parti comuni dell’edificio e, quindi, i diritti e gli obblighi dei singoli condomini su di esse, la suddivisione delle spese di gestione dello stabile, le norme sull’amministrazione e così via.
Insomma, contiene l’insieme delle regole che disciplinano la vita del condominio e che tutti devono rispettare.
Vediamone alcune:
- le regole per l’uso delle zone comuni (ad esempio il cortile e il giardino):
- le funzioni dell’assemblea (nomina e revoca dell’amministratore, approvazione del preventivo e del rendiconto della gestione, suddivisione delle spese tra i condomini, approvazione delle opere ordinarie e/o straordinarie da eseguire e così via);
- i compiti dell’amministratore del condominio;
- le regole da seguire per partecipare all’assemblea condominiale;
- gli orari in cui si possono svolgere alcune attività rumorose;
- le regole per suddividere le spese condominiali (per il riscaldamento, per l’ascensore e così via);
- le norme sulla privacy (ricordiamo, però, che i condomini possono richiedere all’amministratore il nominativo di quelli che non pagano le spese e le copie delle fatture);
- le regole che tutelano il decoro dell’edificio;
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea condominiale con le maggioranze previste dalla legge [1] e cioè con la maggioranza sia dei voti dei partecipanti, sia dei millesimi del condominio.
Ciascun condomino può chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo regolamento condominiale o anche solo per modificare quello già esistente.
Il regolamento condominiale, come già detto, può disciplinare l’uso delle parti comuni dell’edificio, ma non escluderlo, né può limitare i diritti dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.
Cerchiamo di capire meglio.
Nel regolamentare l’uso dei beni comuni possono essere imposti ai condomini dei limiti, purché non si arrivi ad impedire loro l’utilizzazione dei beni stessi.
Si pensi al caso molto frequente del divieto contenuto nei regolamenti di parcheggiare l’auto nel cortile condominiale.
Va subito detto che questo divieto non può essere contenuto in un regolamento condominiale assembleare perché sarebbe illegittimo.
Infatti, il regolamento assembleare non può impedire l’utilizzazione di un bene condominiale, come ad esempio il cortile comune, ma solo disciplinarne l’uso, magari prevedendo dei turni oppure degli orari differenziati.
Il regolamento condominiale assembleare non può neppure violare le norme del codice civile in materia di:
- costituzione e funzionamento dell’assemblea;
- divieto di rinunciare ai diritti sui beni comuni;
- nomina, revoca e funzioni dell’amministratore del condominio;
- indivisibilità dei beni comuni;
- partecipazione dei condomini alle controversie giudiziarie;
- impugnazione delle delibere condominiali.
Inoltre, il regolamento approvato a maggioranza non può vietare ai condomini di tenere animali domestici nei propri appartamenti.
Ma, allora, come si fa a vietare ai condomini di parcheggiare l’auto nel cortile o di utilizzare qualsiasi altro spazio comune?
Questi divieti possono essere stabiliti solo se tutti sono d’accordo.
Quindi occorre che venga convocata un’assemblea nella quale i condomini, all’unanimità, decidano di introdurli.
Il divieto di parcheggiare nel cortile comune o qualsiasi altro divieto può anche essere contenuto nel regolamento condominiale contrattuale, che é quello accettato da tutti i condomini nel momento stesso in cui hanno acquistato l’appartamento.
Vediamo, allora, a cosa serve il regolamento condominiale contrattuale e quali sono i suoi limiti.
Regolamento condominiale contrattuale: limiti e funzioni.
Abbiamo già detto che con il regolamento condominiale contrattuale possono essere introdotti dei divieti all’utilizzazione degli spazi comuni.
In particolare, possono essere imposti dei limiti anche ai diritti dei condomini sulle loro proprietà esclusive.
Ad esempio, si può vietare ai singoli proprietari di destinare l’immobile ad un determinato uso oppure di esercitarvi alcune attività.
Così può essere impedito di adibire un appartamento a studio medico oppure un negozio a trattoria, ristorante o bar.
Questi limiti alla proprietà esclusiva dei singoli condomini sono ammessi perché sono gli stessi condomini ad averli accettati ed approvati espressamente.
Vediamo come.
Come si approva un regolamento condominiale contrattuale?
Il regolamento condominiale contrattuale viene spesso predisposto dal proprietario dello stabile o, il più delle volte, dal costruttore stesso.
Il regolamento viene richiamato negli atti di compravendita dei singoli appartamenti (senza ritrascriverlo materialmente), e, così, accettato da tutti i condomini al momento dell’acquisto.
Può anche essere allegato al contratto di compravendita.
Sia nel primo che nel secondo caso, il regolamento vincola l’acquirente in quanto l’allegazione al rogito oppure il semplice richiamo contenuto nel rogito stesso ne presuppone la conoscenza e, quindi, l’accettazione.
Non dimentichiamo che questo regolamento può prevedere delle limitazioni, anche importanti, alla proprietà esclusiva dei singoli condomini e, allora, é necessario che le limitazioni e/o i vincoli siano indicati in modo chiaro e comprensibile nel rogito notarile.
Cosa succede poi se l’immobile viene venduto?
Anche il successivo acquirente deve rispettare i vincoli imposti al precedente proprietario dal regolamento condominiale contrattuale?
Secondo alcuni, le limitazioni alla proprietà esclusiva previste dal regolamento vincolano i successivi acquirenti solo se il regolamento stesso é stato trascritto nei registri immobiliari e, così, portato a conoscenza dei terzi [2].
Secondo altri, invece, non è necessario trascrivere il regolamento condominiale contrattuale, ma è sufficiente il suo richiamo o l’allegazione all’atto di vendita [3].
In alcuni casi, nel momento in cui l’acquirente si impegna a osservare il regolamento condominiale, assume anche l’obbligo di farlo rispettare a chi, in futuro, rivenderà l’immobile.
Infine, il regolamento condominiale contrattuale, oltre a poter essere predisposto dal proprietario dello stabile oppure dal costruttore, può anche essere approvato da tutti i condomini, all’unanimità, nel corso dell’assemblea oppure adottato e sottoscritto dagli stessi.
- Art.1136 comma 2 codice civile.
- Cass. civ. n.21024 del 18 ottobre 2016.
- Cass. civ. n.22310 del 3 novembre 2016.
