Contratto preliminare di compravendita: tutto quello che c’è da sapere

Comprare una casa comporta un grosso impegno economico che, spesso, ci portiamo avanti per molti anni.

Prima di recarci dal notaio per sottoscrivere l’atto definitivo (c.d. rogito) dobbiamo, peró, compiere altri passi.

Tra questi, sicuramente, quello più importante consiste nella firma del contratto preliminare di compravendita.

Vediamo di cosa si tratta.

Che cos’è il contratto preliminare di compravendita?

Con il contratto preliminare (detto anche compromesso) le parti si impegnano a concludere una futura compravendita.

Iniziamo col dire che con il preliminare le parti non trasferiscono la proprietà del bene immobile ma si obbligano a farlo solo in un momento successivo.

In altre parole, anche dopo aver firmato il compromesso, il venditore continua a rimanere proprietario del bene, che non viene ancora trasferito al compratore.

Da questo contratto sorgono a carico delle parti solo degli obblighi e, in particolare, quello di dare il loro consenso quando si recheranno dal notaio per concludere il definitivo.

Solo in questo momento il compratore diventerà proprietario del bene compravenduto.

A cosa serve il contratto preliminare di compravendita?

Non tutti sanno che il contratto preliminare di compravendita non è obbligatorio.

Così si può tranquillamente concludere un contratto definitivo e, quindi, acquistare una casa, senza prima fare il compromesso.

Nella prassi, però, quasi tutti prima di recarsi dal notaio per fare il rogito, firmano il contratto preliminare.

Ma, allora, a cosa serve?

Innanzitutto, come già detto, impegna per il futuro le parti, che non potranno più sottrarsi all’obbligo di concludere il definitivo senza subire delle conseguenze economiche anche pesanti.

Inoltre, assicura un po’ di tempo alle parti stesse, prima di impegnarsi definitivamente, per fare alcune cose.

Il compratore, ad esempio, potrà recarsi in banca per richiedere il mutuo, effettuare delle verifiche sull’immobile per vedere se è tutto a posto, oppure organizzare il trasloco nella nuova casa.

Come si fa il contratto preliminare di compravendita?

La legge non dice molto sul contratto preliminare.

Prevede solo che le parti lo concludano nella stessa forma del definitivo [1].

Allora, sarà necessario farlo per iscritto, poiché anche l’atto definitivo di compravendita deve essere stipulato in forma scritta, con un atto pubblico notarile o con una scrittura privata, altrimenti non è valido [2].

Le parti potranno, quindi, prepararlo da soli, utilizzando uno dei tanti fac simili che si trovano su internet, magari facendosi aiutare da un avvocato, oppure rivolgendosi ad un notaio.

Ricordiamo che se acquistiamo un immobile in costruzione o ancora da costruire è necessario fare il compromesso con un atto pubblico oppure con una scrittura privata autenticata.

In ogni caso, per essere valido, il preliminare deve contenere:

• la manifestazione del consenso del venditore e del compratore;
• l’indicazione del bene compravenduto (l’indirizzo, i dati catastali e così via);
• il prezzo dell’immobile.

Il termine nel contratto preliminare di compravendita.

Nel compromesso le parti normalmente stabiliscono un termine entro il quale concludere il contratto definitivo di compravendita.

Il mancato rispetto di questo termine, il più delle volte, non comporta particolari conseguenze (si dice infatti che il termine non è essenziale).

In alcuni casi, invece, le parti, di comune accordo, possono attribuire al termine una particolare importanza, così che il suo rispetto risulti essenziale per una delle parti o per entrambe.

Se, al contrario, nel contratto preliminare di compravendita non è stabilito alcun termine, chi vi ha interesse, può pretendere che si arrivi immediatamente alla conclusione del definitivo [3].

Quando è necessario fissare un termine e le parti non si mettono d’accordo, il termine può essere stabilito dal giudice.

Come già detto, il termine previsto nel compromesso per la stipula del definitivo normalmente non è essenziale e, quindi, una delle parti può chiedere che venga prorogato, se sussistono dei motivi seri e sempre che il suo spostamento non pregiudichi il buon esito dell’affare.

In quest’ultimo caso, il mancato rispetto del termine potrebbe comportare lo scioglimento del contratto preliminare di compravendita.

Contratto preliminare di compravendita: la caparra.

Al momento della conclusione del preliminare, l’acquirente normalmente versa al venditore una somma di denaro (c.d. caparra confirmatoria) [4].

Se tutto va bene e, quindi, si arriva senza intoppi alla firma del definitivo, la caparra viene considerata come un acconto sul prezzo concordato per la compravendita e quindi può essere trattenuta dal venditore.

Se, invece, una delle parti non rispetta gli impegni assunti con la firma del preliminare, l’altra potrà tirarsi indietro, trattenendo la caparra ricevuta, oppure pretendendo la restituzione del doppio dell’importo versato.

La caparra, talvolta, può anche essere prevista come corrispettivo per il recesso (in questo caso si chiama caparra penitenziale).

Così le parti potranno decidere di rispettare gli impegni e concludere l’affare o di tirarsi indietro e non firmare più il definitivo.

Chi si tira indietro perderà la caparra penitenziale, se é stato lui a versarla, altrimenti dovrà corrispondere un importo pari al doppio della caparra stessa alla parte che l’ha versata.

Infine, le parti possono anche prevedere una penale a carico di chi é inadempiente [5].

Allora chi non rispetta gli impegni dovrà pagare all’altra parte una somma di denaro a titolo di risarcimento del danno.

Salvo diverso accordo, non può essere richiesta una somma ulteriore rispetto a quella concordata come penale.

La penale può essere prevista anche solo per il ritardo.

Ad esempio, le parti potrebbero stabilire una penale di 50 euro per ogni giorno di ritardo rispetto a quello fissato per la firma del definitivo.

La registrazione del contratto preliminare di compravendita.

Il contratto preliminare di compravendita può essere registrato al pari di altri contratti come, ad esempio, il contratto di locazione.

A differenza di quest’ultimo, però, il compromesso é perfettamente valido ed obbliga le parti anche in assenza di registrazione.

La registrazione può essere eseguita:

• dalle parti, entro 20 giorni dalla firma del preliminare;
• dall’agente immobiliare che ne ha favorito la conclusione, sempre nel termine di 20 giorni;
• dal notaio, in caso di preliminare notarile, entro 30 giorni dalla stipula.

Il termine per la registrazione, invece, sale a 60 giorni se il compromesso, pur riguardando un immobile che si trova in Italia, è stato firmato all’estero.

La mancata registrazione del preliminare viene sanzionata con una multa che va dal 120% al 240% della tassa di registro non versata.

Per registrare un contratto preliminare di compravendita si deve pagare una tassa fissa di 200,00 euro, i bolli di 16,00 euro per ogni 4 facciate o per ogni 100 righe, oppure 155,00 euro se l’atto è redatto da un notaio.

Si deve anche pagare lo 0,50% dell’importo della caparra confirmatoria eventualmente concordata tra le parti o il 3% dell’acconto sul prezzo della compravendita corrisposto (se l’acconto é soggetto ad IVA si versa solo la tassa fissa di registro).

La trascrizione del contratto preliminare di compravendita.

Il preliminare deve essere trascritto solo se redatto da un notaio e, quindi, se risulta da un atto pubblico oppure da una scrittura privata con le firme autenticate [6].

Però, anche se la trascrizione nei pubblici registri immobiliari non é obbligatoria, é comunque fortemente consigliata, poiché protegge il compratore da eventuali raggiri del venditore.

Come non pensare al caso di un venditore che, dopo aver sottoscritto il preliminare ed incassato la caparra, promette lo stesso immobile ad un altro compratore, ricevendo anche da costui un acconto.

Questa situazione, allora, potrà essere risolta in favore di chi, per primo, ha trascritto nei pubblici registri immobiliari il compromesso.

Aggiungiamo anche che gli effetti della compravendita, in presenza di trascrizione del preliminare, si producono sin dalla data della trascrizione stessa.

La trascrizione, inoltre, assicura tutela al futuro compratore anche in situazioni di difficoltà del venditore, poiché gli riconosce un privilegio speciale sull’immobile promesso in vendita, sul quale l’acquirente potrà agire con preferenza rispetto agli altri creditori del venditore.

Ricordiamo, infine, che gli effetti della trascrizione vengono meno se le parti non stipulano il rogito entro un anno dal termine fissato nel contratto preliminare, oppure entro tre anni dalla data della trascrizione stessa.

Per eseguire la trascrizione del preliminare il notaio dovrà versare alla conservatoria dei registri immobiliari le imposte e le tasse ipotecarie per un totale di 235 euro.

Quanto costa il contratto preliminare di compravendita?

Se il contratto preliminare viene predisposto direttamente dalle parti non costa nulla.

Le sole spese che dovranno sostenere sono quelle per la sua registrazione.

Invece, se le parti si rivolgono ad un notaio per l’autentica delle firme o per la preparazione del compromesso, oltre ai costi di registrazione e di trascrizione, dovranno anche pagare il compenso al professionista (tanto più alto è il prezzo dell’immobile, tanto più alto sarà il suo compenso).

Contratto preliminare di compravendita: se le parti non rispettano gli impegni?

A volte una parte, dopo aver concluso un contratto preliminare non è più intenzionata a firmare il definitivo.

Le ragioni possono essere diverse, il mutuo che non viene concesso, il trasferimento presso un’altra sede di lavoro, il matrimonio di un figlio e così via.

In tutti questi casi la legge consente alla parte che intende comunque concludere l’affare di chiedere al giudice di pronunciare una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo e che, quindi, trasferisca la proprietà del bene in favore della parte non inadempiente, purchè quest’ultima offra contestualmente la sua prestazione [7].

Ad esempio, se la parte inadempiente è il venditore, il compratore che chiede al giudice di intestargli l’immobile, dovrà anche provvedere al pagamento del prezzo.

La sentenza verrà poi trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari.

In altre situazioni, invece, la parte potrebbe non aver interesse a richiedere il rispetto del contratto e decidere di agire per farne dichiarare lo scioglimento ed ottenere il risarcimento dei danni.

Contratto preliminare di compravendita ad effetti anticipati.

Alcune volte le parti, nel concludere il contratto preliminare, si accordano per darvi esecuzione anche prima della firma del definitivo.

È questo il caso in cui, ad esempio, il venditore consegna le chiavi dell’immobile al futuro acquirente ancora prima di ricevere il pagamento del prezzo.

Il trasferimento della proprietà del bene compravenduto, comunque, si verificherà soltanto al momento della firma del definitivo.

1. Art.1351 codice civile.
2. Art.1350 codice civile.
3. Cass. civ. n.21647 ­­­­­­­del 23 agosto 2019.
4. Art.1385 codice civile.
5. Art.1382 codice civile.
6. Art.2645 bis codice civile.
7. Art.2932 codice civile.