Tutti noi abbiamo sentito dire “quel palazzo cade a pezzi”, ma nessuno si è mai chiesto in questi casi cosa si deve fare?
Se c’è il pericolo che un cornicione si stacchi e cada sulla pubblica via, col rischio che colpisca uno sfortunato passante, chi deve intervenire per evitare che ciò accada?
Insomma, se ci sono da fare dei lavori urgenti in condominio è l’amministratore che deve occuparsene direttamente oppure deve prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale?
La risposta è una sola: se ci sono dei lavori urgenti che non possono essere rinviati, deve provvedere autonomamente l’amministratore, il quale poi riferirà ai condòmini nel corso della successiva assemblea condominiale.
In altre parole, se ci sono da fare dei lavori urgenti, la cui mancata esecuzione può mettere in pericolo gli stessi condòmini o anche i terzi, l’amministratore può provvedervi senza prima richiedere l’autorizzazione dei condòmini, i quali, però, devono essere informati non appena possibile.
Si pensi al classico caso dei calcinacci che si staccano dalla facciata dello stabile o dai balconi e cadono sul marciapiede, rischiando di colpire il malcapitato passante, oppure il caso del cancello elettrico di accesso al cortile condominiale che fuoriesce dalle apposite guide e rischia di cadere addosso ai bambini che giocano lì vicino.
In questi casi l’amministratore del condominio deve agire immediatamente per evitare il peggio.
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Lavori urgenti in condominio: quando non serve la delibera dell’assemblea?
É chiaro che l’amministratore non può ordinare l’esecuzione di lavori straordinari sulle parti comuni dell’edificio, se non sono necessari ed urgenti [1].
In questo caso, dovrà prima richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale per fare i lavori.
Allora solo se gli interventi sono talmente urgenti, che non è possibile attendere i tempi necessari per convocare l’assemblea, l’amministratore può agire autonomamente.
Quello che conta è capire quando un intervento è urgente e, quindi, può essere eseguito indipendentemente dal nulla osta dei condòmini e quando, invece, non lo è.
Iniziamo col dire che un intervento è urgente quando il suo differimento può arrecare un danno o mettere in serio pericolo persone o cose.
Ad esempio, sistemare una tubazione dell’acqua per evitare che una zona dell’edificio si allaghi, oppure mettere in sicurezza la facciata del palazzo per impedire che l’intonaco si stacchi e cada sulla pubblica via, sono senz’altro interventi urgenti che possono essere disposti autonomamente dall’amministratore, senza attendere la delibera dell’assemblea.
Ricordiamo che l’amministratore è anche responsabile penalmente se non fa nulla per eliminare situazioni di pericolo nell’interesse dei terzi o degli stessi condòmini [2].
In altre parole, se non fa eseguire gli interventi necessari per mettere in sicurezza l’edificio condominiale e qualcuno si fa male, rischia fino a 6 mesi di carcere o, in alternativa, 309 euro di multa.
Però, i lavori urgenti che l’amministratore può disporre in autonomia, senza l’intervento dell’assemblea, sono solo quelli di messa in sicurezza dello stabile in modo da evitare una situazione di pericolo o un danno.
Una volta che l’edificio condominiale è stato messo in sicurezza, gli interventi di manutenzione straordinaria che si rendono necessari per sistemare una volta per tutte lo stabile devono essere deliberati dall’assemblea condominiale.
Quest’ultima dovrà valutare le diverse soluzioni messe in campo dall’amministratore e, soprattutto, le spese da affrontare.
Per intenderci, una cosa è installare delle reti metalliche di contenimento oppure fare degli interventi urgenti per evitare la caduta di calcinacci sulla pubblica via, altra cosa è rifare completamente la facciata dello stabile o il suo tetto.
Nel primo caso l’amministratore può intervenire autonomamente senza la delibera dell’assemblea condominiale, nel secondo caso no.
Lavori urgenti in condominio: chi paga?
Se vengono eseguiti dei lavori urgenti in condominio, pur non autorizzati dall’assemblea, devono essere pagati dal condominio stesso.
In altre parole, i condòmini, anche se non hanno approvato i lavori straordinari, devono pagarli, salvo dimostrare che gli interventi disposti dall’amministratore non erano urgenti e, quindi, dovevano essere preventivamente approvati.
É chiaro che se ci sono soldi nelle casse del condominio, l’amministratore può utilizzarli per pagare gli interventi straordinari eseguiti.
Diversamente deve chiedere ai condòmini di mettere mano al portafoglio.
Non dimentichiamo, però, che prima di eseguire i lavori l’amministratore deve recuperare dai condòmini il denaro per farvi fronte, creando a tal fine un apposito fondo straordinario.
Solo se il pagamento delle opere viene rateizzato, anche il fondo può essere costituito di volta in volta in corrispondenza delle scadenze delle singole rate.
Si vuole, così, evitare che una volta eseguiti gli interventi, il condominio non abbia il denaro per pagarli.
Allora se sul conto non ci sono soldi, l’amministratore può accordarsi con la ditta per l’esecuzione dei lavori, concordando un pagamento differito.
Come abbiamo già detto, i condòmini sono obbligati a pagare i lavori straordinari urgenti, anche se sono stati decisi in autonomia dall’amministratore.
Così, quando quest’ultimo provvede a dividere le spese tra i condòmini, costoro non potranno rifiutarsi di pagarle.
La questione, però, si complica non poco, se l’impresa incaricata di eseguire le opere non è disponibile ad aspettare e nelle casse del condominio non ci sono più soldi.
In questo caso l’amministratore, se non riesce a far eseguire immediatamente i lavori necessari, deve comunque fare il possibile per mettere in sicurezza lo stabile condominiale, anche chiedendo l’intervento della polizia municipale o dei vigili del fuoco, che potranno transennare il palazzo oppure, nei casi più gravi, ordinarne lo sgombero.
Cosa succede se i lavori in condominio non sono urgenti?
Abbiamo già detto che l’amministratore può intervenire direttamente, indipendentemente da una delibera assembleare, solo se i lavori sono urgenti e, dunque, non possono essere rinviati.
Ma cosa succede se i lavori straordinari non sono urgenti e, tuttavia, vengono eseguiti senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale?
La soluzione è semplice se l’assemblea stessa ratifica a posteriori l’operato dell’amministratore e, così, pur non avendo approvato preventivamente gli interventi, decide di farlo quando i lavori sono stati già eseguiti.
La situazione si fa molto più complicata se l’assemblea, invece, non intende approvare gli interventi non urgenti ordinati dall’amministratore.
In questi casi sarà l’amministratore stesso a dover mettere mano al portafoglio, poiché i lavori eseguiti senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale rimangono a suo carico.
- Art.1135 codice civile.
- Art.677 codice penale.
