Vizi e difetti dell’immobile venduto

Acquistare una casa è sempre un passo importante e va fatto con la massima attenzione.

Pensiamo a quanti fastidi possiamo avere se l’immobile acquistato presenta delle infiltrazioni d’acqua oppure se ci accorgiamo che i suoi impianti non sono a norma.

In tutti questi casi viene naturale pensare che l’unico responsabile per i vizi e difetti dell’immobile acquistato sia il venditore.

Ma è sempre così?

Cerchiamo di capire meglio.

Vizi e difetti dell’immobile: cosa dice la legge?

Chi vende una casa deve garantire all’acquirente che la stessa non presenti difetti che ne diminuiscano notevolmente il valore oppure la rendano inidonea all’uso [1].

Si tratta di una definizione piuttosto tecnica, ma, dal punto di vista pratico, poco cambia.

Chiunque vende una casa che presenta dei problemi deve risponderne nei confronti di chi l’ha acquistata.

Vediamo, allora, in quali casi il venditore è responsabile per i vizi e difetti dell’immobile venduto e in quali casi, invece, no.

Vizi e difetti occulti dell’immobile.

Iniziamo col dire che il venditore è responsabile solo se si tratta di vizi occulti.

In altre parole, può essere chiamato a rispondere dei difetti dell’immobile solo se erano già presenti prima della vendita e non erano conosciuti dall’acquirente.

Ad esempio, se il venditore avvisa l’acquirente del mancato funzionamento della caldaia, quest’ultimo, una volta acquistato l’immobile, non potrà contestare il vizio.

Non si tratterebbe, infatti, di un difetto occulto, poiché il compratore ne è venuto a conoscenza prima della vendita.

Allo stesso modo se il venditore, al momento della firma del contratto, dichiara che l’immobile deve essere completato in alcune sue parti (magari perché mancano i pavimenti oppure alcuni impianti), l’acquirente non potrà poi lamentare l’assenza dei pavimenti o degli impianti stessi.

Infine, i vizi dell’immobile non solo non devono essere conosciuti al momento della vendita, ma non devono neppure essere facilmente riconoscibili dall’acquirente.

Se, ad esempio, non ci viene detto che l’impianto di riscaldamento non funziona, ma quando abbiamo visto l’appartamento abbiamo notato l’assenza dei termosifoni oppure i tubi tagliati dell’impianto che fuoriuscivano dal pavimento, non possiamo poi contestare questi vizi al venditore, anche se costui non ci ha avvisato.

Possiamo farlo, però, se il venditore, con qualche sotterfugio, sia riuscito a nasconderceli.

Vizi e difetti gravi dell’immobile.

Oltre ad essere occulti, come già detto, i vizi e difetti dell’immobile venduto devono essere gravi, anzi talmente gravi da comprometterne l’uso oppure da diminuirne notevolmente il valore.

Ad esempio, il mancato isolamento delle tubazioni di scarico o un difetto nella loro posa, che provoca abbondanti infiltrazioni lungo le pareti dei bagni oppure il distacco delle piastrelle dal muro, può essere certamente considerato un difetto grave con le conseguenze che vedremo tra poco.

Diversamente, non può essere considerato un vizio grave un’infiltrazione d’acqua causata da un problema allo scarico del bagno, se può essere risolta con una normale riparazione, spendendo qualche decina di euro.

Allo stesso modo non rientra fra i difetti gravi una finestra che non si chiude bene, se può essere sistemata con un semplice intervento di un tecnico.

Attenzione, infine, se ci rifiutiamo di sottoscrivere il rogito notarile, perché abbiamo scoperto che l’immobile presenta dei vizi, e questi vizi non sono gravi, rischiamo di perdere la caparra versata al momento della firma del preliminare di compravendita.

Questo perché, come già detto, la presenza di vizi lievi non può portare allo scioglimento del contratto di vendita o al rifiuto di concluderlo se non lo abbiamo già fatto.

Vizi e difetti dell’immobile: cosa si può fare?

Se ci accorgiamo che l’immobile appena acquistato presenta dei difetti, se sono gravi possiamo chiedere la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo pagato per comprarlo, oltre al risarcimento dei danni.

Per far valere le nostre ragioni, dobbiamo innanzitutto denunciare i vizi e difetti dell’immobile e dobbiamo farlo in un termine molto breve.

La legge, infatti, prevede che la denuncia venga fatta entro 8 giorni dalla scoperta dei vizi, direttamente dall’acquirente oppure con l’aiuto di un tecnico incaricato di visionare l’immobile e di relazionarlo sui difetti riscontrati al suo interno [2].

Si consiglia di denunziare i vizi e difetti dell’immobile sempre in forma scritta per evitare di avere problemi di prova in un’eventuale causa.

Possiamo utilizzare una raccomandata con avviso di ricevimento o, se ce l’abbiamo, una PEC.

Se abbiamo già fatto fare una perizia, può essere utile allegarla alla lettera di contestazione.

Ricordiamo, però, che non è necessaria una denuncia specifica, essendo sufficiente una contestazione sommaria dei vizi.

In un secondo momento potremo fornire al venditore tutti i dettagli tecnici necessari.

Se il venditore non ci dà retta, possiamo rivolgerci al giudice per far valere i nostri diritti.

Dobbiamo, però, farlo entro un anno dalla consegna dell’immobile, altrimenti perdiamo la possibilità di agire, salvo che nel contratto di compravendita abbiamo stabilito un termine più lungo.

Una volta che ci siamo decisi, non resta che andare da un avvocato per capire come muoverci.

Il legale ci spiegherà che possiamo fare 2 cose.

Vediamo quali.

Vizi e difetti dell’immobile: l’azione redibitoria.

Innanzitutto, possiamo chiedere al giudice di risolvere il contratto di compravendita e, quindi, rinunciare all’acquisto dell’immobile.

Dobbiamo, ovviamente, riconsegnare le chiavi e chiedere al tribunale di ordinare al venditore di restituire il denaro che ha ricevuto in vista della conclusione dell’affare.

Possiamo anche richiedere il risarcimento dei danni subiti, ad esempio le spese sostenute per acquistare l’immobile (quelle notarili o dell’agenzia immobiliare per intenderci) o qualsiasi ulteriore danno che riusciamo a dimostrare.

Pensiamo anche alle spese sostenute per reperire un’altra abitazione, poiché a causa dei lavori necessari per eliminare i difetti non abbiamo potuto utilizzare l’immobile.

Infine, il venditore può sempre provare che non conosceva i vizi e così evitare di risarcire i danni subiti dall’acquirente.

Vizi e difetti dell’immobile: l’azione estimatoria.

Possiamo anche decidere di non rinunciare all’immobile, domandando la risoluzione del contratto, ma limitarci a richiedere al tribunale di ridurre il prezzo pagato per acquistarlo.

In questo caso il contratto di vendita rimane in piedi e il giudice deve solo decidere la riduzione del prezzo tenuto conto della gravità dei vizi e difetti dell’immobile.

L’acquirente può anche richiedere il risarcimento dei danni se riesce a dimostrarli.

1. Art.1490 codice civile.
2. Art.1495 codice civile.