Come dividere le spese condominiali (in casi particolari)

La cura e la conservazione delle parti comuni del condominio richiedono delle spese, che devono essere sostenute da tutti i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno.

Questa è la regola generale. La legge, tuttavia, consente di dividere le spese condominiali anche in modo diverso, purchè tutti i condomini siano d’accordo oppure ciò sia previsto nel regolamento di condominio c.d. contrattuale, ossia sottoscritto da tutti i partecipanti.

L’obbligo di contribuire al pagamento delle spese, sia ordinarie che straordinarie, sorge sin dal momento in cui vengono approvate dall’assemblea.

La successiva delibera di divisione delle spese tra i condomini serve solo a renderne concretamente possibile il pagamento.

Spesso ci si trova ad affrontare situazioni che creano dubbi in ordine alla modalità di riparto delle spese condominiali.

Vediamo allora come dividere le spese condominiali in alcuni casi particolari.

La legge stabilisce che il nuovo proprietario è obbligato al pagamento delle spese, ordinarie e straordinarie, relative all’anno in cui ha acquistato la proprietà ed a quello precedente, insieme con il venditore. 

Nel caso in cui ci troviamo ad acquistare un appartamento in condominio, quindi, dobbiamo prestare particolare attenzione alle delibere assembleari con cui sono state approvate spese straordinarie non ancora eseguite oppure in corso di esecuzione.

Questo perché se la spesa straordinaria è stata approvata nell’anno in cui abbiamo acquistato l’appartamento o in quello precedente, ne risponderemo insieme con chi ci ha venduto l’appartamento [1].

Una volta pagate le spese al condominio, potremo comunque rivolgerci al venditore per ottenerne il rimborso.

Come dividere le spese condominiali: impianto centralizzato di riscaldamento e distacco.

Spesso all’interno di un condominio il cui impianto di riscaldamento sia di tipo centralizzato sorgono discussioni a causa delle temperature raggiunte nei singoli appartamenti, a volte eccessive.

Per evitare problemi, alcuni condomini possono decidere di rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato e di rendere il proprio appartamento autonomo.

Per staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato non è necessaria una delibera condominiale se l’intervento non causa problemi al funzionamento dell’impianto centralizzato e non aumenta i costi per gli altri condomini.

La legge, infatti, riconosce a ciascun condomino il diritto di rinunziare all’uso del riscaldamento centralizzato [2].

In questi casi il condomino che si è distaccato dall’impianto condominiale resta comunque obbligato al pagamento delle spese di conservazione dell’impianto centralizzato quali, ad esempio, le spese per la sostituzione della caldaia o di suoi componenti, e ciò poiché egli continua a rimanere comproprietario dell’impianto.

Nulla deve, invece, per i consumi [3].

Nel diverso caso in cui, al momento della sostituzione della caldaia condominiale, risulti tecnicamente impossibile l’allaccio di una singola unità abitativa, il proprietario di questa abitazione non dovrà contribuire alle spese per la nuova caldaia, nè a quelle di conservazione dell’impianto di cui non potrà mai servirsi.

Come dividere le spese condominiali: potatura degli alberi.

Qualora il condominio abbia un giardino in proprietà comune, la manutenzione dell’area verde e la potatura degli alberi costituisce una spesa a cui tutti i condomini devono partecipare.

E se gli alberi presenti nel giardino si trovano su un’area di proprietà esclusiva di un solo condomino come ci si deve comportare?

In questi casi le spese per la potatura delle piante devono essere divise fra tutti i condomini ogni qualvolta gli alberi siano d’ornamento e comunque migliorino l’aspetto estetico dell’intero edificio [4]. 

In entrambi i casi, salvo diversa previsione nel regolamento condominiale, le spese di potatura degli alberi verranno suddivise tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.

Come dividere le spese condominiali: ascensore.

Quando il condominio sin dalla sua costruzione è provvisto di un ascensore, le spese per la sua manutenzione e per la sua sostituzione vanno sostenute dai proprietari delle unità immobiliari che si servono dell’impianto.

La legge stabilisce che queste spese siano suddivise in misura della metà secondo i millesimi di proprietà e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo [5].

Tutti i condomini, quindi, indipendentemente dall’utilizzo che ne fanno ed anche nell’ipotesi in cui non ne facciano uso, sono tenuti a contribuire alle spese per la manutenzione dell’ascensore.

Qualora, invece, in un condominio non ci sia un ascensore ed i condomini decidano di realizzarlo successivamente, la relativa spesa potrà essere sostenuta anche soltanto da alcuni condomini.

Cerchiamo di capire meglio.

L’assemblea può decidere di installare un ascensore a maggioranza c.d. qualificata, ossia con un numero favorevole di voti pari al 50% più uno degli intervenuti, ma che rappresenti almeno i 2/3 dei millesimi dell’intero condominio.

Quando l’iniziativa non è votata da tutti i condomini, soltanto quelli che si sono espressi a favore dovranno sostenerne le spese (di installazione, prima e di manutenzione, poi) e, di conseguenza, il nuovo impianto di ascensore non sarà di proprietà di tutti i condomini ma solo di chi lo ha pagato [6].

Attenzione, però, il condomino che inizialmente non aveva voluto l’impianto e non lo aveva pagato può sempre cambiare idea.

In questo caso potrà diventarne comproprietario, partecipando alla spesa, ossia pagando al condominio una quota pari a quella che avrebbe dovuto sborsare se avesse deciso di partecipare alla realizzazione dell’impianto [7].

Come dividere le spese condominiali: consumo dell’acqua.

In tutte le ipotesi in cui il condominio disponga di appositi strumenti per misurare il consumo dell’acqua, ciascun condomino pagherà esclusivamente quanto da lui effettivamente consumato.

In assenza di questi strumenti o finché non vengono installati, le spese dell’acqua dovranno essere divise in base ai millesimi di proprietà, non essendo corretto procedere al riparto in base al numero degli occupanti presenti in ogni abitazione.

Questa regola, peraltro, non potrà neppure essere modificata con una delibera assembleare assunta a maggioranza.

Così si è espressa la Corte di cassazione [8]. 

I giudici hanno affermato, infatti, che le spese per il consumo dell’acqua nel condominio vanno suddivise in base al reale consumo tutte le volte che sia accertabile mediante contatori.

In assenza, le spese vanno suddivise secondo il criterio fondato sui millesimi di proprietà.

Escluso in ogni caso il riparto “per teste” che non risulta essere un criterio oggettivo e che costringerebbe l’amministratore a svolgere una indagine sul numero degli occupanti di ogni singola unità.