Finalmente dopo tante peripezie, ci siamo arrivati.
Settimana prossima andiamo dal notaio per acquistare la nostra prima casa.
È da qualche giorno, però, che stiamo cercando di contattare il venditore senza riuscirci.
E allora siamo assaliti da mille dubbi.
Che fine ha fatto?
Come mai non risponde al telefono?
Non sarà mica sparito?
E, soprattutto, cosa succede se il venditore non si presenta al rogito?
Cerchiamo di scoprirlo insieme.
Indice dei contenuti
Come si compra una casa?
Tutti noi sappiamo che l’acquisto di una casa passa attraverso diverse fasi.
Innanzitutto, dobbiamo fare una proposta al venditore, normalmente con l’aiuto di un’agenzia immobiliare.
Una volta accettata la proposta, dobbiamo firmare, insieme al venditore, il contratto preliminare di compravendita (c.d. compromesso).
Si tratta di un momento molto importante, perché con la firma del compromesso nascono a carico delle parti alcuni obblighi: per l’acquirente quello di comprare l’immobile, per il venditore quello di venderglielo.
Forse non tutti sanno che il preliminare non è obbligatorio.
Nella pratica, però, quasi tutti lo fanno, anche per dare il tempo all’acquirente di recuperare i documenti necessari e di ottenere il mutuo dalla banca.
Il tutto si conclude con l’atto pubblico di compravendita (c.d. rogito) che firmiamo davanti al notaio.
In questo momento diventiamo proprietari dell’immobile.
In alcuni casi possono anche sorgere dei problemi tali da far rinviare o, addirittura, far saltare il rogito.
A seconda del momento in cui nasce il problema ci possono essere conseguenze diverse.
Se, ad esempio, facciamo una proposta di acquisto al proprietario, quest’ultimo è libero di accettarla, ma anche di rifiutarla e se lo fa è inutile insistere, tanto non possiamo costringerlo.
Altra cosa è se il venditore non si presenta al rogito una volta che ha firmato il preliminare.
Altra cosa ancora è se ci accorgiamo, una volta arrivati davanti al notaio, che sulla casa c’è un’ipoteca o un pignoramento oppure sono state fatte delle modifiche non consentite dalla legge (c.d. abusi edilizi).
In tutti questi casi ci possono essere delle conseguenze, anche gravi, a carico di chi non ha rispettato gli impegni presi.
Se il venditore non si presenta al rogito: la caparra.
Iniziamo col dire che se il venditore non si presenta al rogito, l’acquirente ha diverse possibilità.
Può, innanzitutto, recedere dal contratto e cioè decidere di non concludere più il contratto definitivo, chiedendo al venditore di restituirgli il doppio della caparra versata.
Normalmente, nel momento in cui firmiamo un preliminare di compravendita, consegniamo al venditore una somma di denaro più o meno consistente, c.d. caparra confirmatoria [1].
Questa somma di denaro serve principalmente a garantire il rispetto degli impegni presi.
Può essere anche considerata una forma di risarcimento immediato, nel senso che la parte che rispetta gli impegni può tirarsi fuori dall’affare e tenersi la caparra versata dall’altra parte, che, invece, non li ha rispettati.
Se, poi, la parte adempiente è quella che ha versato la caparra (come accade nel caso del compratore) potrà richiedere al venditore la restituzione del doppio della caparra stessa.
Non dimentichiamo, infine, che se il venditore non rispetta gli impegni, l’acquirente, oltre a richiedere la restituzione del doppio della caparra, può anche agire in giudizio per ottenere il risarcimento degli ulteriori danni subiti.
Pensiamo, ad esempio, alle spese dell’agenzia immobiliare, che possiamo provare con la fattura rilasciata dal mediatore (se, ovviamente, non abbiamo pagato in nero la sua provvigione).
Pensiamo anche a tutte le spese sostenute per recuperare i documenti necessari per fare il rogito.
In ogni caso, l’importante è riuscire a provare quali sono questi danni.
Altrimenti è meglio se chiudiamo questa brutta avventura e ci accontentiamo del doppio della caparra confirmatoria.
Se il venditore non si presenta al rogito: dal giudice.
Abbiamo già detto che se il venditore non si presenta al rogito, possiamo chiedergli il doppio della caparra e recedere dal contratto.
Se, invece, ci teniamo proprio a comprare quell’immobile, la legge ci dà un’atra possibilità.
Possiamo, infatti, chiedere al tribunale di emettere una sentenza che produca gli stessi effetti dell’atto notarile, insomma che ci faccia diventare proprietari dell’immobile [2].
Possiamo, così, raggiungere lo stesso risultato (diventare proprietari dell’immobile) anche se il venditore non si presenta al rogito.
Per ottenere questo risultato, però, dobbiamo offrire in tribunale il prezzo dell’immobile concordato col venditore.
Sarà il tribunale stesso a stabilire come e quando dovremo versare il prezzo al venditore.
Dobbiamo anche rivolgerci a un avvocato perché solo lui può chiedere al giudice di pronunciare questa sentenza, ma, soprattutto, dobbiamo munirci di molta pazienza.
Occorre, infatti, fare una causa in tribunale che, come ben sappiamo, può durare anche degli anni e costarci un mucchio di denaro.
Se il venditore non si presenta al rogito: la risoluzione del contratto.
Se non vogliamo accontentarci solo della caparra confirmatoria, né ci interessa insistere per diventare proprietari dell’immobile o, più semplicemente, non vogliamo stare in ballo per anni, possiamo anche richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore e il risarcimento dei danni.
Possiamo farlo anche se abbiamo già iniziato una causa per ottenere una sentenza che ci trasferisca la proprietà dell’immobile.
Al contrario, non possiamo più richiedere questa sentenza, se abbiamo già avviato una causa per ottenere la risoluzione del contratto.
Stiamo ovviamente parlando del contratto preliminare di compravendita, visto che il rogito non è stato mai firmato.
Come abbiamo già detto i danni possono essere vari.
Ad esempio le spese sostenute per comprare l’immobile (la provvigione dell’agenzia immobiliare, i costi per recuperare i documenti necessari per fare il rogito, un’eventuale perizia sull’immobile e così via).
Un danno può anche essere la perdita della possibilità di acquistare un’altra casa, le spese per un appartamento che nel frattempo abbiamo dovuto affittare e qualsiasi altra perdita economica.
Quello che conta, però, è che qualsiasi danno vogliamo chiedere, dobbiamo essere capaci di provarlo.
Se non riusciamo a farlo è meglio che ci accontentiamo di richiedere al venditore il doppio della caparra confirmatoria oppure di far valere la c.d. clausola penale eventualmente prevista nel preliminare.
In questo caso sono le stesse parti che nel compromesso stabiliscono un importo forfettario dovuto a titolo di risarcimento del danno alla parte adempiente nel caso in cui l’altra non rispetti gli obblighi assunti con il compromesso stesso.
La clausola penale, infine, può anche prevedere la possibilità di richiedere il risarcimento di ulteriori danni oppure escludere questa possibilità.
- Art.1385 codice civile.
- Art.2932 codice civile.
