Cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario?

Hai appena preso in affitto un appartamento e hai già avuto le prime discussioni con il proprietario per il pagamento di alcune spese.

Hai anche dato un’occhiata al codice civile [1], ma non ti è stato di grande aiuto.

Hai letto che il proprietario deve fare tutti gli interventi per consentire all’inquilino di godere del bene dato in locazione, mentre quest’ultimo deve eseguire solo i lavori di piccola manutenzione.

La legge sulle locazioni [2] é un po’ più specifica e fa un elenco di spese che gravano sull’inquilino (pulizia, energia elettrica, manutenzione dell’ascensore e così via).

Purtroppo, nonostante queste indicazioni, molto spesso non é facile capire cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario. 

Allora le discussioni non finiscono mai e non sempre riusciamo a metterci d’accordo con la proprietà, alle volte arrivando a confrontarsi addirittura davanti al giudice.

Per evitare contrasti, una buona abitudine potrebbe essere quella di specificare già nel contratto di locazione quali sono le spese che gravano sull’inquilino.

Ma anche questo potrebbe non essere sufficiente ad evitare battibecchi, poiché non è possibile prevedere tutti i casi concreti che potranno presentarsi.

Ricordiamo, infine, che di fronte al condominio é sempre il proprietario ad essere responsabile, anche per le spese dell’inquilino.

E, quindi, se quest’ultimo non provvede, dovrà pagarle il proprietario e poi farsele rimborsare.

Potrà anche risolvere il contratto di locazione e sfrattare l’inquilino, se costui non ha pagato per almeno due mesi le spese e la somma dovuta è superiore a due canoni di locazione.

Cerchiamo allora di capire come si dividono queste spese e cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario.

Cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario: le parti comuni del condomino.

L’inquilino deve pagare le spese per la manutenzione ordinaria, la conservazione e la riparazione delle parti comuni dell’edificio.

Pensiamo alle grondaie, alle ringhiere, alle porte di accesso alle zone comuni, al lastrico solare, al tetto dell’edificio, ai pozzetti (compreso lo spurgo), alle casette della posta, al passo carraio e alla relativa tassa.

Il proprietario, invece, deve sostenere le spese per l’installazione o la sostituzione delle grondaie, delle ringhiere, delle porte di accesso alle zone comuni, per il rifacimento del tetto dell’edificio, del pavimento condominiale o del giardino, o, anche di una parte importante degli stessi, per la ristrutturazione del lastrico solare, per il cambio delle serrature e così via.

Se gli interventi straordinari richiedono l’occupazione del suolo pubblico, la relativa tassa graverà sul proprietario.

Cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario: le spese di pulizia.

L’inquilino deve pagare tutte le spese sostenute dal condominio per la pulizia delle parti comuni dell’edificio.

In particolare, deve corrispondere la retribuzione, le ferie, la tredicesima, le quote del trattamento di fine rapporto e i contributi previdenziali del lavoratore addetto alle pulizie.

Allo stesso modo l’inquilino deve pagare il compenso all’impresa incaricata di pulire le parti comuni dell’edificio.

Spetta all’inquilino provvedere anche alle spese per l’acquisto del materiale occorrente (scope, detersivi, sacchi per la raccolta dei rifiuti e così via), per la manutenzione ordinaria dei macchinari eventualmente utilizzati dal lavoratore addetto alle pulizie, per la disinfestazione dei locali in cui vengono depositati i rifiuti e al pagamento della relativa tassa.

Il proprietario, invece, deve pagare le spese per l’assunzione del lavoratore o per il conferimento dell’incarico all’impresa di pulizie, per l’acquisto dei macchinari eventualmente utilizzati dall’addetto e dei bidoni.

Anche le spese per lo sgombero della neve, compreso l’acquisto del materiale occorrente, gravano sull’inquilino.

Cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario: l’impianto autoclave condominiale.

L’inquilino deve pagare tutte le spese sostenute dal condominio per la manutenzione ordinaria dell’impianto autoclave (ad esempio le ispezioni, il controllo dei livelli di pressione e la pulizia).

Il proprietario, invece, deve pagare le spese per l’installazione e la sostituzione dell’impianto o dei pezzi principali (pompa, serbatoio e così via).

Cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario: le spese per l’ascensore.

L’inquilino deve pagare le spese di manutenzione ordinaria dell’ascensore condominiale.

Quindi le spese per le piccole riparazioni, per i controlli periodici, le ispezioni, per la sostituzione dei componenti secondari (ad esempio della pulsantiera e delle lampadine di illuminazione) ed ovviamente le spese relative ai consumi.

Il proprietario, invece, deve pagare le spese per l’installazione e la sostituzione dell’impianto o dei componenti principali (motore, cavi, porte e così via) e tutte quelle necessarie per l’adeguamento dell’impianto stesso alla normativa vigente.

Cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario: gli altri impianti condominiali.

Le regole dettate per l’ascensore e per l’autoclave valgono anche per gli altri impianti del condominio.

Pensiamo innanzitutto all’impianto centralizzato di riscaldamento, a quello di illuminazione delle parti comuni, di irrigazione del giardino condominiale, al videocitofono, all’antenna centralizzata, al cancello elettrico di accesso ai box, e per i più fortunati ad un impianto sportivo, magari una piscina condominiale.

In tutti questi casi la regola é sempre la stessa: l’inquilino deve pagare le spese per la manutenzione ordinaria e, quindi, quelle occorrenti per le piccole riparazioni e per la sostituzione dei componenti secondari (i filtri dell’impianto di irrigazione, le lampadine, le guarnizioni dell’impianto di riscaldamento e così via).

Deve anche pagare le spese per i controlli, le ispezioni, la pulizia periodica, la lettura dei contatori e i consumi (ad esempio, il combustibile della caldaia, l’acqua dell’impianto di irrigazione e l’energia elettrica per l’illuminazione delle parti comuni).

Il proprietario, invece, deve sostenere tutte le spese per l’installazione o la sostituzione degli impianti o dei componenti principali e le spese necessarie per il loro adeguamento alla normativa vigente.

Cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario: il servizio di portineria.

Tutti i costi del servizio di portineria (retribuzione del portinaio, compreso tredicesima, ferie, trattamento di fine rapporto, contributi previdenziali, ma anche le spese di manutenzione ordinaria della guardiola) gravano nella misura del 10% sul proprietario e del 90% sull’inquilino.

La proprietà deve, invece, sostenere integralmente i costi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria della guardiola.

Cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario nell’appartamento?

Cerchiamo ora di capire come vanno divise le spese nei singoli appartamenti e, quindi, cosa deve pagare l’inquilino e cosa il proprietario.

Iniziamo subito col dire che l’inquilino deve pagare le spese di manutenzione e sistemazione dell’appartamento.

Pensiamo a tutti quei piccoli interventi di riparazione dei pavimenti, degli infissi, dell’impianto elettrico e di quello idraulico, delle tapparelle e alle piccole sostituzioni, ad esempio delle lampadine, delle chiavi, delle guarnizioni dei rubinetti, dei filtri del condizionatore, delle serrature e dei vetri rotti.

All’inquilino spetta anche tinteggiare le pareti, verniciare gli infissi, nonchè cambiare i rubinetti deteriorati a causa del normale uso che ne ha fatto.

Diversamente la sostituzione della rubinetteria vecchia è a carico del proprietario.

Il proprietario deve anche sostenere tutte le spese per la sostituzione di pavimenti, rivestimenti, infissi, impianti e così via.

Deve, inoltre, pagare le spese per la manutenzione straordinaria degli impianti stessi come, ad esempio, la sostituzione dei componenti principali dell’impianto di riscaldamento autonomo e quelle per il loro adeguamento alla normativa vigente.

Allora, se si rompe un vetro, una maniglia oppure devono essere sostituite le chiavi o le lampadine del bagno, è inutile fare discussioni con il proprietario poiché sono tutte spese che spettano all’inquilino.

Se, invece, si tratta di interventi importanti come la sostituzione della caldaia, degli infissi o l’adeguamento degli impianti, nulla deve sborsare l’inquilino poiché sono spese che gravano sulla proprietà.

1. Art.1576 codice civile.
2. Art.9 legge n.392 del 27 luglio 1978.