Assemblea condominiale: maggioranze e quorum

Tutti coloro tra noi che risiedono in un condominio, almeno una volta all’anno, si vedono arrivare una convocazione per l’assemblea condominiale.

Capita spesso di non essere intenzionati a partecipare all’assemblea, un po’ per pigrizia, un po’ per evitare di perdere del tempo prezioso o, ancora, per non incontrare dei condomini particolarmente fastidiosi.

È bene tenere presente, però, che l’assemblea condominiale è un organo collegiale che prende decisioni importanti per la vita del condominio anche in nostra assenza.

Queste decisioni, sebbene da noi non approvate, saranno vincolanti anche nei nostri confronti.

Convocazione dell’assemblea condominiale.

L’assemblea condominiale, normalmente, viene convocata dall’amministratore del condominio.

Quando l’amministratore non provvede alla convocazione dell’assemblea, possono sostituirsi a lui due condomini che rappresentano almeno 1/6 del valore dell’intero condominio.

L’avviso di convocazione deve essere inviato ad ogni condomino con lettera raccomandata, posta elettronica certificata, fax o comunicazione a mano e deve essere consegnato almeno 5 giorni prima della data indicata per la riunione.

L’avviso di convocazione, inoltre, deve riportare l’ordine del giorno, il luogo e l’ora della riunione.

La delega.

Chi non può o non vuole partecipare all’assemblea condominiale, può farsi rappresentare da altro condomino o da una persona estranea al condominio.

La persona che interviene in assemblea condominiale in nome di un altro condomino deve avere una delega scritta del soggetto rappresentato.

In assenza di delega scritta non può partecipare.

Si noti che i condomini non possono delegare l’amministratore del condomino a rappresentarli in assemblea in quanto vietato per legge.

Assemblea condominiale: maggioranze e quorum.

Prima di dare inizio ai lavori dell’assemblea condominiale l’amministratore controlla che la stessa sia regolarmente costituita.

In prima convocazione l’assemblea condominiale può tenersi e, quindi, deliberare, se sono presenti tanti condomini che rappresentano i 2/3 del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei condomini [1].

Vale a dire che, in prima convocazione, devono essere presenti tanti condomini che rappresentano almeno il 66,66% dei millesimi, e il 50% più uno dei partecipanti al condominio (ad esempio se i condomini sono 12, dovranno esserne presenti almeno 7).

In seconda convocazione i numeri sono ridotti.

Sarà sufficiente la presenza di tanti condomini che rappresentano almeno 1/3 del valore dell’intero edificio (almeno il 33,33% dei millesimi) e 1/3 dei partecipanti al condominio (ad esempio 4 condomini su 12).

L’assemblea condominiale in seconda convocazione deve tenersi entro 10 giorni dalla data di prima convocazione.

Gli amministratori di condominio sono soliti indicare nell’avviso di convocazione sia la data di prima convocazione, talvolta presso il loro studio e in orario lavorativo, sia la data della seconda convocazione, presso una sala di dimensioni adeguate, spesso di sera.

Normalmente nessuno partecipa alla prima riunione, così che si possa svolgere, poi, direttamente la seconda riunione con maggioranze e quorum ridotti.

Verificato se il numero dei partecipanti è sufficiente a far dichiarare validamente costituita l’assemblea condominiale, si procede alla elezione del presidente, fra i condomini presenti, e del segretario, di norma l’amministratore.

Eseguite queste formalità l’assemblea è pronta per discutere gli argomenti all’ordine del giorno.

Infine, se tutti i condomini non sono stati regolarmente convocati, l’assemblea non può deliberare.

Assemblea condominiale: maggioranze e quorum per deliberare.

In linea di massima l’assemblea condominiale regolarmente costituita in seconda convocazione delibera con la maggioranza dei presenti.

In alcuni casi la legge prevede maggioranze diverse in relazione al tipo di decisione da prendere.

Ad esempio, quando si deve nominare o revocare l’amministratore del condominio, è necessario, sia in prima che in seconda convocazione, il voto della maggioranza dei condomini presenti in assemblea, che rappresenti almeno il 50% dei millesimi dell’edificio.

La stessa maggioranza è richiesta quando si deve nominare un tecnico per verificare la contabilità del condominio, per rimuovere le barriere architettoniche o per installare videocamere nelle parti comuni del condominio stesso.

È necessaria la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno il 50% dei millesimi dell’edificio anche per approvare o modificare le norme del regolamento votato in assemblea, oppure per modificare le tabelle millesimali quando sono frutto di un errore o in seguito alla modifica di una parte dell’edificio (ad esempio in caso di sopraelevazione).

Maggioranze superiori sono previste per decidere l’installazione di pannelli solari e di sistemi di ricezione televisiva non centralizzati (la maggioranza dei condomini presenti in assemblea e di almeno i 2/3 del valore dell’edificio).

Identiche maggioranze sono necessarie per deliberare tutti quegli interventi che hanno lo scopo di migliorare o permettere un uso più comodo delle parti comuni del condominio (c.d. innovazioni).

In quest’ultimo caso è sufficiente che un solo condomino avanzi la richiesta di convocazione dell’assemblea condominiale e l’amministratore del condomino deve provvedere a convocarla entro 30 giorni.

Infine, per modificare la destinazione d’uso delle parti comuni è richiesta la maggioranza dei condomini e di almeno i 4/5 del valore dell’edificio.

È il caso, ad esempio, della modifica del cortile condominiale da area destinata al parcheggio delle autovetture ad area verde, oppure alla trasformazione del giardino condominiale in parco giochi e così via.

In considerazione dell’’importanza della decisione, la convocazione dell’assemblea condominiale per la modifica della destinazione d’uso di parti comuni deve essere inviata a tutti i condomini almeno 20 giorni prima della data fissata per l’assemblea stessa.

L’avviso di convocazione, inoltre, deve rimanere esposto in una zona comune dell’edificio per almeno 30 giorni e deve indicare in modo chiaro le parti comuni interessate dalle modifiche.

Assemblea ordinaria e assemblea straordinaria.

L’assemblea condominiale ordinaria viene convocata normalmente una volta all’anno entro 180 giorni dalla chiusura della gestione annuale.

L’assemblea ordinaria delibera sulla nomina e revoca dell’amministratore, approva il preventivo e il consuntivo di spesa, la divisione delle spese fra i condomini, modifica le tabelle millesimali o il regolamento condominiale e applica le sanzioni previste dal regolamento stesso ai condomini che lo violano.

Si noti che l’assemblea ordinaria delibera anche sulle opere di manutenzione straordinaria, come ad esempio il taglio di alberi di alto fusto.

L’assemblea straordinaria, invece, viene convocata tutte le volte in cui l’amministratore lo ritiene necessario (ad esempio nel caso in cui il condominio venga chiamato in giudizio), oppure a richiesta di un condomino che vuole discutere di una innovazione (ad esempio l’installazione di un impianto centralizzato per la TV).

L’assemblea straordinaria, infine, deve essere convocata dall’amministratore del condomino quando due condomini, che rappresentano 1/6 del valore del condominio, ne fanno richiesta.

Se l’amministratore non provvede a convocare l’assemblea entro 10 giorni possono farlo i richiedenti personalmente.

Si noti, infine, che i costi per la convocazione della assemblea straordinaria saranno suddivisi fra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.

1. Art.1136 codice civile.