Chi paga le spese condominiali arretrate se compriamo casa?

22.08.2023

Ho appena comprato un appartamento nel quale mi sono trasferito a vivere con la mia famiglia.

Qualche giorno fa ho trovato nella cassetta delle lettere una comunicazione.

Era l’amministratore del condominio che mi chiedeva il pagamento delle spese condominiali.

Fin qui nulla di stano, se non fosse che, esaminando la richiesta, mi sono accorto che riguardava anche spese di qualche anno fa.

Visto che all’epoca non avevo ancora acquistato l’appartamento, ho pensato fosse un errore dell’amministratore.

Poi, invece, mi sono informato e mi è stato detto che la richiesta era corretta.

In altre parole, ho scoperto che chi paga le spese condominiali arretrate non è solo il vecchio proprietario ma, a volte, anche il nuovo.

Cerchiamo di capire meglio.

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Chi paga le spese condominiali arretrate: il vecchio o il nuovo proprietario?

A qualcuno potrà sembrare strano, ma il nuovo proprietario potrebbe essere obbligato a versare le spese condominiali che il precedente proprietario non aveva pagato.

Per nostra fortuna, questa responsabilità non è illimitata, ma si riferisce ad un periodo di tempo ben preciso, stabilito dalla legge.

Allora, se compriamo casa in un condominio meglio stare attenti, perché potremo essere chiamati a pagare le spese condominiali dell’anno in corso e di quello precedente alla firma del contratto di vendita.

La legge, infatti, prevede una responsabilità solidale tra vecchio e nuovo proprietario per le spese condominiali relative all’anno in cui è stato firmato il rogito notarile e a quello precedente [1].

Per le spese condominiali più vecchie, per intenderci quelle oltre l’anno precedente alla vendita, possiamo stare tranquilli.

Ne risponderà solo chi ci ha venduto l’appartamento.

In conclusione, è sempre una buona abitudine accertarsi, prima di firmare il rogito, che non ci siano spese condominiali arretrate.

Allora, ricordiamoci sempre, prima di andare dal notaio, di contattare l’amministratore del condominio per sapere se il venditore è indietro con il pagamento delle spese condominiali.

Se l’amministratore ci rilascia la c.d. liberatoria, dalla quale risulta che non ci sono spese arretrate, possiamo tirare un sospiro di sollievo e andare più tranquilli a firmare il rogito.

In ogni caso, non facciamoci convincere dal venditore se viene a dirci di non preoccuparci degli arretrati perché intende occuparsene lui.

Questo non basta.

La regola prevista dalla legge, infatti, non può essere cambiata da un accordo diverso fatto dalle parti.

Quindi, anche se il venditore ha promesso all’acquirente di pagare le spese condominiali arretrate, l’amministratore sarà comunque libero di chiederne il versamento al nuovo proprietario.

Non dimentichiamo, infine, che a certe condizioni anche i terzi creditori (ad esempio l’impresa che ha sistemato il giardino comune oppure quella che ha fatto le pulizie nello stabile) possono agire direttamente nei confronti dei singoli condòmini per recuperare quanto loro dovuto per i servizi resi al condominio.

In altre parole, dopo aver tentato inutilmente di recuperare i propri soldi dal condominio, possono agire nei confronti dei singoli proprietari che sono in ritardo con il versamento delle spese.

Possono farlo, però, solo nei confronti di chi era già proprietario nel momento in cui i lavori (straordinari) erano stati approvati oppure (quelli ordinari) eseguiti [2].

Chi paga le spese condominiali arretrate: la responsabilità solidale.

Abbiamo già detto che la legge prevede la responsabilità solidale tra vecchio e nuovo proprietario.

Ma cosa vuol dire esattamente?

In parole povere, significa che l’amministratore può chiedere il pagamento delle spese condominiali arretrate indifferentemente ad uno o ad entrambi i soggetti, cioè al vecchio come al nuovo proprietario.

Tutti e due, infatti, sono tenuti a pagare l’intero importo dovuto al condominio.

Ovviamente, se il nuovo proprietario provvede al pagamento delle spese condominiali arretrate, il vecchio proprietario nulla dovrà più al condominio.

Si dice, utilizzando dei termini un po’ più tecnici, che il pagamento da parte di uno dei coobbligati in solido libera tutti gli altri [3].

Chi paga le spese condominiali arretrate: il diritto di rivalsa.

Abbiamo già detto che se compriamo una casa in un condominio siamo tenuti a pagare, in solido con il precedente proprietario, le spese arretrate relative all’anno in corso e a quello precedente all’acquisto.

Così se l’amministratore ci chiede di pagare queste spese, non possiamo fare altro che mettere mano al portafoglio.

Questa regola è stata introdotta per favorire i condomìni ed evitare di far perdere agli stessi un mucchio di soldi tutte le volte in cui vengono venduti i singoli appartamenti.

Il condominio, in questo modo, non rischia un granché.

Infatti, se l’acquirente non paga le spese arretrate, l’amministratore può agire nei suoi confronti con un’azione giudiziaria, arrivando perfino a pignorargli la casa.

Così è difficile che il nuovo proprietario faccia orecchie da mercanti e non provveda al pagamento.

Una volta che ha pagato, potrà agire nei confronti del precedente proprietario, per recuperare quello che ha versato al condominio.

Stiamo parlando del c.d. diritto di rivalsa di cui gode il nuovo proprietario nei confronti del precedente, quando paga le spese condominiali dovute da quest’ultimo.

Chi paga le spese condominiali arretrate: spese ordinarie e straordinarie.

Abbiamo già visto chi paga le spese condominiali arretrate e per quale periodo il nuovo proprietario è obbligato a pagarle.

Cerchiamo, ora, di capire come fare per stabilire se una spesa rientra o meno nell’anno in cui è stato firmato il rogito notarile o in quello precedente.

A questo fine, però, occorre distinguere tra spese ordinarie e spese straordinarie.

Sappiamo che le spese ordinarie riguardano i piccoli interventi di manutenzione e riparazione dello stabile condominiale e dei suoi impianti, comprese le spese di gestione.

Pensiamo alla pulizia delle parti comuni, al cambio delle lampadine, alla cura del giardino condominiale, al pagamento del compenso dell’amministratore e così via.

Le spese straordinarie, invece, sono quelle che riguardano i lavori più importanti e costosi.

Pensiamo alla sostituzione della caldaia oppure al rifacimento della facciata dello stabile.

Per l’approvazione di queste opere occorrono nell’assemblea condominiale maggioranze e quorum particolari.

Allora, per le spese straordinarie è necessario prendere in considerazione non il momento in cui sono state eseguite, ma quello in cui, invece, sono state deliberate [4].

In altre parole, se queste spese sono state approvate dall’assemblea nell’anno in cui è stato venduto l’immobile (fino al giorno della firma del rogito) o in quello precedente, le stesse graveranno in via solidale sia sul nuovo proprietario, che sul vecchio.

Ad esempio, se abbiamo acquistato un appartamento il 22 agosto 2023 e il condominio, il 22 agosto 2022, ha deciso di sostituire la caldaia, siamo obbligati a pagarla insieme al precedente proprietario.

Siamo tenuti a farlo anche se la delibera assembleare risale al 10 gennaio 2022.

Nulla dobbiamo, invece, se la decisione di cambiare la caldaia è stata presa il 31 dicembre 2021, anche se i lavori sono stati eseguiti successivamente, nel corso del 2022 o, addirittura, nel 2023.

Siamo, invece, obbligati a pagare le spese ordinarie nel momento in cui vengono effettuate.

Quindi dobbiamo sempre farcene carico (insieme con il venditore) se sono state eseguite nell’anno in cui abbiamo acquistato l’immobile o in quello precedente, indipendentemente dal momento in cui sono state approvate dall’assemblea condominiale.