Condominio

Cosa sono i millesimi di proprietà e come si calcolano?

Chi di noi abita in un condominio ha certamente sentito parlare dei millesimi di proprietà, magari quando l’amministratore divide le spese condominiali o ci convoca in assemblea.

Di solito ci accontentiamo di pensare che i millesimi indichino la quota di proprietà che ognuno di noi ha sul condominio.

Ma è proprio così?

In questo articolo cercheremo di spiegare cosa sono i millesimi di proprietà e come si calcolano.

Cosa sono i millesimi di proprietà?

Innanzitutto, parliamo di millesimi solo se ci troviamo all’interno di un condominio.

millesimi di proprietà servono principalmente per dividere le spese tra i singoli condòmini.

Così 2 proprietari che hanno appartamenti uguali e utilizzano allo stesso modo i servizi comuni dovrebbero spendere gli stessi soldi [1].

L’intero condominio corrisponde a 1000 millesimi e, grazie a dei calcoli matematici, riusciamo a trovare il valore in millesimi di ogni singolo appartamento.

In altre parole, mentre sul mercato immobiliare la nostra casa ha un valore che indichiamo in migliaia di euro, all’interno del condominio ha un valore che, invece, indichiamo in millesimi.

Così quanti più sono i millesimi che possediamo, tanto più dovremo pagare per le spese comuni.

Conteremo anche di più all’interno dell’assemblea condominiale.

Come si calcolano i millesimi di proprietà?

Per prima cosa dobbiamo conoscere qual è la superficie del nostro appartamento e delle sue pertinenze (ad esempio del box e della cantina).

Per saperlo dobbiamo misurare sia l’appartamento, una stanza per volta, sia il box auto e la cantina.

Una volta calcolata la superficie di ogni locale, questa va moltiplicata per un determinato numero, il c.d. coefficiente correttivo, stabilito dalla legge (pari a 1 o minore di 1) [2].

Grazie al coefficiente correttivo, i millesimi vengono calcolati prendendo in considerazione solo la superficie che il condòmino sfrutta realmente e non tutta quella dell’appartamento.

Per capire meglio, facciamo alcuni esempi di coefficienti correttivi che normalmente riducono la superficie dell’appartamento ai fini del calcolo dei millesimi e, quindi, delle spese condominiali.

Il coefficiente correttivo dei corridoi, ad esempio, è pari a 0,80.

Così se un corridoio misura 4 metri quadrati, la sua superficie valida ai fini del calcolo dei millesimi sarà di 3,2 metri quadrati (4 mq x 0,80 = 3,2 mq).

Il coefficiente correttivo delle camere è pari a 1 e, quindi, non ci sarà alcuna riduzione della loro superficie valida ai fini del calcolo dei millesimi.

Il coefficiente correttivo della cucina è pari a 0,90.

Così se una cucina misura 12 metri quadrati, la sua superficie valida ai fini del calcolo dei millesimi sarà di 10,8 metri quadrati (12 mq x 0,90 = 10,8 mq).

Anche il coefficiente correttivo dei bagni è pari a 0,90.

Così se un bagno misura 6 metri quadrati, la sua superficie valida ai fini del calcolo dei millesimi sarà di 5,4 metri quadrati (6 mq x 0.90 = 5,4 mq).

Il coefficiente correttivo della cantina è pari a 0,45.

Così se una cantina misura 6 metri quadrati, la sua superficie valida ai fini del calcolo dei millesimi sarà di 2,7 metri quadrati (6 mq x 0,45 = 2,7 mq).

Il coefficiente correttivo dei balconi è pari a 0,30.

Così se un balcone misura 5 metri quadrati, la sua superficie valida ai fini del calcolo dei millesimi sarà di 1,5 metri quadrati (5 mq x 0,30 = 1,5 mq).

E non è ancora finita.

Dobbiamo prendere in considerazione anche altri elementi come il coefficiente di piano, quello di luminosità, quello di destinazione (abitazione o commerciale), quello di orientamento (nord, sud, ovest, est) e così via.

Questi coefficienti servono per ridurre ulteriormente le dimensioni del nostro appartamento ai fini del calcolo dei millesimi di proprietà.

Su ogni locale, quindi, si applicano più coefficienti.

Ad esempio, a seconda dell’esposizione dei locali, si applicheranno i seguenti coefficienti c.d. di orientamento:

  • sud: 1;
  • nord: 0,8;
  • ovest: 0,9;
  • est: 0,9;
  • nord-est: 0,85.

Invece, il coefficiente di piano dipende dalla collocazione dell’appartamento in altezza (piano alto o basso).

Se c’è un ascensore il coefficiente cresce al crescere dei piani a partire dal piano terreno (di solito il coefficiente 1 viene assegnato al primo piano).

Il coefficiente di destinazione, infine, è pari a:

  • 1,3 se l’appartamento è destinato ad uso ufficio o studio professionale;
  • 1 se l’appartamento è destinato ad abitazione;
  • 1,45 se l’appartamento è destinato ad uso commerciale.

Facciamo un esempio per capire meglio.

La nostra sala misura 20 metri quadrati, l’appartamento si trova al primo piano ed è esposto a nord.

Applicando i coefficienti appena visti dovremo fare il seguente calcolo: 20 x 1 x 1 x 0,8.

Così la superficie della nostra sala da considerare ai fini del calcolo dei millesimi sarà di 16 metri quadrati e non di 20.

Ultimate le misurazioni e applicati tutti i coefficienti che abbiamo appena visto, per calcolare i millesimi di proprietà dobbiamo fare una proporzione fra il valore della nostra proprietà privata e l’intero edificio.

Anche in questo caso facciamo un esempio.

Immaginiamo che la superficie del nostro appartamento, box e cantina compresi, già ridotta grazie all’applicazione dei coefficienti, sia di 60 metri quadrati.

Immaginiamo anche che la somma delle superfici di tutti gli appartamenti del condominio sia pari a 1.200 metri quadrati.

Dovremo, allora, moltiplicare la superficie del nostro appartamento per 1.000 e dividere il risultato per la superficie di tutti gli appartamenti del condominio.

In questo caso i millesimi della nostra proprietà risulteranno pari a 50 (60 mq x 1.000 : 1.200 mq = 50).

Ricordiamo, infine, che, se nel condominio gli appartamenti non hanno tutti la stessa altezza, per calcolare i millesimi dovremo fare i conti non sui metri quadrati, ma sui metri cubi.

Non tutto conta per calcolare i millesimi di proprietà.

Non dimentichiamo che, quando calcoliamo il valore di una proprietà in millesimi, non importa che l’immobile sia stato ristrutturato, magari anche utilizzando materiali di pregio.

Non conta neppure quanto paga l’inquilino, se l’appartamento è in affitto, o il suo stato di manutenzione, poiché vale gli stessi millesimi anche se si trova in cattive condizioni.

Cosa sono le tabelle millesimali?

All’interno del condominio, quindi, il valore del nostro appartamento si calcola in millesimi.

In base ai millesimi paghiamo le spese condominiali e prendiamo le decisioni in assemblea.

millesimi di proprietà di ogni condòmino vengono indicati nelle tabelle millesimali, in base alle quali vengono suddivise le spese condominiali.

Poiché i condòmini non fanno uso dei servizi comuni allo stesso modo, possono esserci più tabelle millesimali.

Cosi distinguiamo:

  • la tabella c.d. generale fatta in base al valore delle proprietà;
  • la tabella per le scale e l’ascensore che sono servizi utilizzati in modo diverso dai condòmini (chi ha la proprietà al piano attico li usa di più rispetto a chi ce l’ha al primo piano);
  • la tabella per il riscaldamento.

Cosa sono i millesimi di proprietà e chi li calcola?

Una volta che abbiamo capito cosa sono i millesimi di proprietà, non ci resta che rivolgerci a un professionista, (geometra, ingegnere, architetto e così via) per calcolarli.

Difficile riuscire a farlo da soli.

Il professionista dovrà essere in grado di eseguire le misure, di fare i disegni grafici, di applicare i coefficienti correttivi e, infine di calcolare la giusta proporzione tra il valore del singolo appartamento e quello dell’intero edificio condominiale.

Lo stesso professionista preparerà le tabelle millesimali.

Dove sono indicati i millesimi di proprietà?

Nel momento in cui compriamo un appartamento, ci viene consegnato anche il regolamento e le tabelle millesimali del condominio.

Consultando le tabelle possiamo sapere quanti sono i millesimi della nostra proprietà.

Se il condominio è di nuova costruzione può succedere che, al momento dell’acquisto, le tabelle millesimali non ci siano ancora.

In questo caso dovranno essere preparate in seguito e approvate dall’assemblea alla prima convocazione.

Nel frattempo, dovremo comunque pagare le spese condominiali [3].

  1. Art.68 disposizioni di attuazione del codice civile.
  2. Circolare n.12480 del 26 marzo 1966 ministero dei lavori pubblici.
  3. Art.1118 codice civile.