Tutti i proprietari di immobili, prima o poi, si trovano a fare i conti con una perdita d’acqua o con un allagamento causato da una guarnizione malridotta, da uno scarico intasato oppure da un rubinetto lasciato aperto.
I danni spesso sono importanti e, a volte, non è neppure facile trovare qual è la causa della perdita d’acqua.
Le difficoltà aumentano quando le perdite riguardano un appartamento situato in un condominio.
I proprietari, infatti, non sempre collaborano e spesso non sono interessati a risolvere problemi che credono non li riguardino personalmente.
Ma, allora, in caso di perdite d’acqua in condominio, chi paga?
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Perdite d’acqua in condominio: chi paga le riparazioni?
All’interno dei condomini può accadere che i consumi d’acqua aumentino vertiginosamente senza un’apparente causa.
Così le bollette salgono alle stelle e, al momento dell’approvazione del consuntivo, si scatenano le ire dei condomini.
In questi casi, la prima cosa da fare è richiedere all’amministratore una verifica di tenuta degli impianti, per accertare se ci sono delle perdite d’acqua.
Oggi, ad esempio, è possibile rintracciare la perdita nell’impianto idrico con l’uso di gas “tracciante”.
Una volta trovata la tubazione danneggiata, sarà possibile capire a chi spetta pagare gli interventi di riparazione.
Accanto al condominio, potrà essere chiamato a risponderne il proprietario del singolo appartamento oppure l’inquilino, se l’abitazione è affittata, a seconda che la tubazione danneggiata faccia parte dell’impianto condominiale o si trovi all’interno della singola proprietà.
Cerchiamo di capire meglio.
In tutti i casi in cui la perdita riguardi una tubazione appartenente all’impianto condominiale, ad esempio la colonna montante (tubo collocato in verticale che porta l’acqua ai vari appartamenti) oppure quella di scarico (tubo che riceve le acque nere da ogni singolo appartamento e le convoglia nella fognatura), le spese per la riparazione dovranno essere sostenute dal condominio e, quindi, andranno suddivise fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà [1].
Nel caso in cui, invece, la perdita riguardi una tubazione che serve il singolo appartamento (ad esempio, il tubo di scarico della doccia o quello che porta l’acqua a un termosifone), le spese di riparazione saranno a carico del proprietario dell’appartamento stesso.
Si noti, infine, che oltre alle spese per la riparazione, il condomino dovrà risarcire agli altri proprietari i danni che la perdita d’acqua ha causato ai loro appartamenti (ad esempio le spese per imbiancare l’immobile se l’acqua è filtrata ed ha provocato una macchia sul soffitto del vicino).
Perdite d’acqua in condominio e interventi di manutenzione e riparazione delle tubazioni condominiali.
Abbiamo già detto che le spese per gli interventi di manutenzione e per quelli di riparazione devono essere sostenute dai condomini in base ai millesimi di proprietà.
Aggiungiamo che, se in un condominio ci sono più colonne montanti, le spese per la manutenzione e riparazione di ciascuna di esse sono a carico solo dei condomini i cui appartamenti sono serviti da quella colonna.
Ricordiamo, infine, che, nel caso in cui la rottura della tubazione condominiale sia causata da un singolo condomino, l’assemblea non potrà imporgli di pagare interamente le spese di riparazione, ma potrà solo avviare un’azione giudiziaria nei suoi confronti.
Perdite d’acqua: quando deve pagare l’inquilino?
La legge stabilisce che mentre l’inquilino deve farsi carico della manutenzione ordinaria dell’immobile, il proprietario deve provvedere ad eseguire tutti gli interventi di manutenzione straordinaria [2].
Va subito detto che la riparazione di una tubazione è considerata un intervento di manutenzione straordinaria e, quindi, grava sul proprietario dell’immobile.
Solo se la perdita d’acqua deriva da cattiva manutenzione di una tubazione esterna (pensiamo, ad esempio, alla mancata pulizia dei tubi a vista situati sotto il lavello della cucina), sarà l’inquilino a dover pagare l’intervento dell’idraulico.
In questo caso l’inquilino dovrà anche risarcire i danni eventualmente causati agli altri condomini dalle infiltrazioni verificatesi nei loro appartamenti.
Ricordiamo che l’inquilino potrà sempre dimostrare di aver fatto tutto il possibile per evitare il danno, provvedendo alla corretta manutenzione degli impianti dell’appartamento.
In questo caso sarà il proprietario a dover risarcire il danno subito dai vicini.
Infine, se si rendono necessarie riparazioni urgenti [3], l’inquilino potrà eseguirle, dandone avviso al proprietario, il quale dovrà poi rimborsare la spesa da lui sostenuta se si tratta di interventi di straordinaria manutenzione.
Perdite d’acqua e polizza assicurativa.
Normalmente l’amministratore del condominio stipula con una compagnia di assicurazione una c.d. polizza globale fabbricati, a copertura dei danni eventualmente causati dal fabbricato a persone o a cose.
L’assicurazione base generalmente copre:
- i danni causati ai singoli appartamenti o a terzi da infiltrazioni d’acqua, da caduta di tegole o calcinacci, da fenomeni atmosferici e così via;
- i danni provocati da un incendio.
Anche i singoli condomini, spesso, sottoscrivono un contratto di assicurazione simile a quello stipulato dal condominio per il proprio appartamento (c.d. polizza casa).
Allora, una volta verificatasi la perdita d’acqua e prima ancora di accertare se si tratta di un danno da attribuire a responsabilità del condominio o del singolo condomino, sarà necessario, da un lato, denunciare il fatto all’amministratore affinchè attivi la polizza condominiale, dall’altro informare il nostro assicuratore.
Le compagnie di assicurazione invieranno sul luogo un perito con il compito di stabilire le cause della perdita d’acqua e, in particolare, se si tratta di un danno che riguarda il condominio oppure il singolo proprietario.
Nel primo caso sarà la compagnia che assicura il condominio a doverci risarcire, nel secondo caso sarà il nostro assicuratore a farsi carico del danno, rimborsandoci le somme pagate per gli interventi di riparazione.
Come individuare la causa della perdita d’acqua.
La tecnologia moderna consente di individuare le cause delle perdite d’acqua senza errore e senza dover effettuare lavori di muratura.
Spesso la ricerca della perdita avviene, come già detto, sfruttando il gas, oppure utilizzando una videocamera.
Si tratta per lo più di indagini rapide che non arrecano particolari disagi ai condomini.
Si consiglia, allora, di non opporsi alla ricerca della perdita d’acqua disposta dall’amministratore del condominio e di essere collaborativi.
Nel caso in cui durante l’indagine vengano causati danni al nostro appartamento, potremo rivolgerci all’impresa che ha eseguito i lavori, oppure al condominio, per ottenerne il risarcimento.
- Art.1123 codice civile.
- Art.1576 codice civile.
- Art.1577 codice civile.
