Sfratto per morosità: cosa c’è da sapere?

10.10.2022

Lo sfratto per morosità é una procedura giudiziaria che consente al proprietario di un immobile di ottenerne la restituzione nei casi in cui l’inquilino non provveda al pagamento dell’affitto [1].

Difficile non averne sentito parlare, soprattutto in un periodo di profonda crisi come quello che stiamo attraversando, quando si arriva spesso a fine mese con pochi spiccioli.

Cerchiamo allora di capire come funziona.

Indice dei contenuti

Sfratto per morosità: come e quando.

Iniziamo subito col dire che non è possibile sfrattare l’inquilino moroso (così viene definito quando non paga l’affitto) senza un regolare contratto di locazione ad uso abitativo o commerciale.

Allora se quest’ultimo sta occupando il nostro appartamento versando l’affitto in nero e non abbiamo un contratto scritto, non sarà possibile, nel momento in cui smetterà di pagare, ottenere la restituzione dell’immobile.

Ciò non vuol dire che non potremo più farlo uscire dal nostro appartamento, ma solo che dovremo utilizzare una diversa procedura molto più lenta e complessa.

Occorre, inoltre, che il contratto sia stato regolarmente registrato presso l’agenzia delle entrate e che, quindi, sia stata versata la relativa tassa (il pagamento può essere effettuato anche online).

Dovremo poi dimostrare che l’inquilino non ha pagato l’affitto.

Ricordiamo che il pagamento dell’affitto va sempre eseguito con bonifico oppure con assegno bancario o circolare e mai in contanti.

Talvolta si aspettano diversi mesi prima di procedere, nella speranza che l’inquilino paghi il suo debito.

Tuttavia, nelle locazioni ad uso abitativo, lo sfratto per morosità può essere eseguito anche se non è stato pagato un solo mese di affitto.

Allo stesso modo, si può procedere se l’inquilino non ha versato per almeno due mesi i c.d. oneri accessori e cioè le spese condominiali poste a suo carico.

In quest’ultimo caso, però, occorre che l’importo delle spese sia superiore a due mesi del canone di locazione.

Se non viene pagato l’affitto (dopo 20 giorni dalla scadenza) oppure non vengono pagate le spese condominiali, possiamo rivolgerci a un avvocato per dare avvio allo sfratto.

Nelle locazioni commerciali non c’è una regola che stabilisce quando si può procedere.

Sarà allora il giudice a valutate di volta in volta se i mancati pagamenti siano tali da giustificare lo sfratto per morosità.

Si ritiene comunque che anche in questo caso sia sufficiente l’omesso versamento di un solo mese di affitto.

Sfratto per morosità: chi può richiederlo?

Inutile dire che é il proprietario dell’immobile affittato che deve rivolgersi al giudice per ottenerne il rilascio da parte dell’inquilino moroso.

Ma cosa succede se i proprietari sono più di uno oppure se l’immobile é stato dato in usufrutto ad un terzo?

Diciamo subito che nel primo caso non é necessario che tutti si rivolgano all’avvocato e lo incarichino di procedere allo sfratto.

É sufficiente che si attivi uno solo dei comproprietari, perché si ritiene che costui agisca anche per conto degli altri, salvo prova contraria [2].

Nel caso di usufrutto, invece, sarà l’usufruttuario a richiedere lo sfratto e ciò perché di solito é quest’ultimo a stipulare il contratto di locazione.

Diversamente se il contratto è stato firmato dal c.d. nudo proprietario, sarà costui a doversi attivare per ottenere la liberazione dell’immobile.

In altre parole, solo chi ha firmato il contratto di locazione potrà validamente agire per ottenere il rilascio dell’immobile occupato dall’inquilino moroso.

Sfratto per morosità: come si richiede?

Generalmente si parte con l’invio di una raccomandata con avviso di ricevimento (oppure con una PEC se l’inquilino ne ha una), con la quale si sollecita il pagamento dell’affitto o delle spese condominiali non versate.

Si può anche evitare di andare dall’avvocato perché un fac simile di lettera di sollecito si trova facilmente su internet.

Se l’inquilino non provvede al pagamento entro il termine fissato dal proprietario o, comunque, non rilascia l’immobile occupato, quest’ultimo potrà rivolgersi al tribunale per ottenerne la liberazione.

La procedura inizia con la notifica all’inquilino moroso dell’atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida avanti il tribunale competente (che è quello del luogo in cui si trova l’immobile dato in affitto).

Con questo atto è anche possibile chiedere al giudice di ordinare all’inquilino di pagare le somme non versate.

Sfratto per morosità: cosa può fare l’inquilino?

All’udienza di convalida dello sfratto indicata nell’atto di intimazione, l’inquilino potrà:

presentarsi e fare opposizione;
pagare tutto ciò che deve comprese le spese, così ponendo fine alla procedura;
chiedere un c.d. termine di grazia;
non presentarsi in udienza.

Nel caso di opposizione, il giudice rinvierà la causa ad un’altra udienza, dando avvio ad un giudizio ordinario nel quale dovrà accertare se i motivi dell’opposizione sono validi o meno (si pensi al caso in cui l’inquilino dichiari di aver pagato regolarmente l’affitto).

Dovrà anche decidere se emettere un ordine di rilascio dell’immobile, sulla base del quale il proprietario potrà comunque procedere alla sua liberazione.

Se, invece, l’inquilino si presenta davanti al giudice e provvede al pagamento integrale di quanto dovuto al proprietario, comprese le spese sostenute da quest’ultimo (quantificate dal giudice in udienza), la procedura si interrompe.

L’inquilino potrebbe anche presentarsi davanti al giudice, senza l’assistenza di un legale, e chiedere un termine per pagare il suo debito (c.d. termine di grazia).

Se il giudice glielo concede (cosa che normalmente accade), la causa viene rinviata ad altra udienza che deve essere fissata entro i 10 giorni successivi alla scadenza del termine di grazia.

Questo termine, che vale solo per le locazioni ad uso abitativo e non per quelle commerciali [3], può arrivare sino a 90 giorni o sino a 120 quando il mancato pagamento é stato causato da una malattia, dallo stato di disoccupazione dell’inquilino oppure da altri gravi motivi.

Per non rischiare di saltare l’udienza, si consiglia di recarsi in tribunale (personalmente o tramite un avvocato) portando con sé l’intimazione di sfratto, per verificare se l’udienza si terrà nel giorno indicato nell’atto o se è stata, invece, rinviata dal tribunale, come alle volte accade.

Si noti che se l’inquilino paga l’intero importo indicato dal giudice entro il c.d. termine di grazia, non potrà essere sfrattato, neppure nel caso in cui non abbia versato i canoni maturati successivamente.

Per ottenere il pagamento di questi canoni il proprietario potrà avviare un altro procedimento di sfratto, nel qual caso l’inquilino potrà chiedere un altro termine per pagare il suo debito.

Ricordiamo che non è possibile ricorrere al termine di grazia per più di tre volte nell’arco di 4 anni.

Va anche segnalata la possibilità per l’inquilino di ricorrere al fondo per le morosità incolpevoli.

Si tratta di un fondo costituito a livello governativo e ripartito fra le regioni.

Ne possono usufruire gli inquilini che non riescono a pagare l’affitto per cause indipendenti dalla loro volontà, perchè, ad esempio, sono stati licenziati, sono stati collocati in cassa integrazione, non è stato rinnovato il loro contratto a termine, sono stati colpiti da una grave malattia e così via.

Il reddito ISEE del richiedente non deve essere superiore a 26.000 euro.

Infine, nel caso in cui l’inquilino non si presenta in udienza, oppure presentandosi non si oppone, il giudice, verificati i presupposti di cui abbiamo già detto, dichiara risolto il contratto di locazione.

Allo stesso tempo convalida lo sfratto per morosità, con ordinanza esecutiva, fissando la data entro la quale l’inquilino dovrà rilasciare l’immobile.

Se entro tale data quest’ultimo non libera l’immobile, il proprietario non potrà fare altro che rivolgersi all’ufficiale giudiziario per l’esecuzione forzata dello sfratto.

Prima, però, dovrà notificare all’inquilino un atto di precetto, con cui gli intima il rilascio dell’immobile entro 10 giorni.

Seguirà la notifica di un preavviso di sloggio nel quale l’ufficiale giudiziario indicherà il giorno nel quale si recherà presso l’immobile per l’esecuzione dello sfratto.

L’ufficiale potrà fare anche più accessi e, se necessario, farsi assistere dalla forza pubblica per superare eventuali resistenze dell’inquilino.

Sfratto per morosità: i tempi e i costi della procedura.

I tempi per portare a termine la procedura variano molto da tribunale a tribunale e dipendono anche dal numero di accessi che l’ufficiale giudiziario dovrà effettuare per liberare l’immobile.

È comunque difficile completare tutta la procedura in meno di un anno o, più ragionevolmente, in meno di un anno e mezzo.

Le spese legali si aggirano intorno ai 1000 euro se l’importo dei canoni di locazione non pagati è inferiore o pari a 5200 euro, ed intorno a 1500 euro se questo importo è ricompreso tra 5201 e 26.000 euro e così via.

Alle spese dell’avvocato va aggiunta la cassa di previdenza (4%), l’IVA (22%) ed il contributo unificato (una tassa da versare allo stato che varia in base all’ammontare dell’affitto non pagato da 21,50 a 259 euro e più).

Andranno anche sommati i costi delle notifiche dell’atto di intimazione, dello sfratto esecutivo, del precetto e del preavviso di sloggio, che si aggirano intorno a 200/300 euro e, ancora, i costi per fare uscire l’ufficiale giudiziario anch’essi vicini a 200/300 euro.

A queste spese andranno, infine, aggiunte quelle che il proprietario dovrà sostenere nel caso in cui decida di richiedere un decreto ingiuntivo nei confronti dell’inquilino per recuperare gli affitti non pagati e quanto sborsato per l’intera procedura di sfratto.