Si può aprire un bed and breakfast in condominio?

Tutti noi amiamo viaggiare.

Appena è possibile fantastichiamo su paesi, più o memo lontani, che vorremmo visitare, sia per vedere luoghi incantevoli o capolavori dell’arte, sia per rilassarci un po’.

Quale che sia la ragione che ci spinge a girare il mondo, per farlo dobbiamo sempre fare i conti con il portafoglio.

Inutile nasconderlo, viaggiare costa anche se le offerte sono sempre dietro l’angolo.

Allora, per risparmiare un po’, chi di noi non ha mai pensato di alloggiare in un bed and breakfast?

Se poi abitiamo in una città d’arte o in una località turistica e abbiamo una casa spaziosa, perché non prendere in considerazione l’idea di aprire noi stessi un bed and breakfast?

In questo modo potremo aumentare le nostre entrate e, così, avere a disposizione un gruzzoletto in più per finanziare i nostri viaggi.

Se, però, non viviamo da soli, una domanda sorge spontanea.

Si può aprire un bed and breakfast in condominio o per farlo dobbiamo per forza avere una casa indipendente?

Si può aprire un bed and breakfast in condominio: cosa dice la legge?

Iniziamo col dire che non c’è alcuna legge che vieta al proprietario di un appartamento in condominio di aprire un bed and breakfast.

Anche chi è in affitto, se il contratto non lo esclude, può decidere di svolgere questa attività.

L’unica condizione richiesta per essere in regola è che l’appartamento non abbia una destinazione commerciale (ad esempio un negozio o un ufficio), ma sia ad uso abitativo.

La Corte di cassazione ha anche precisato che utilizzare la propria abitazione come bed and breakfast non comporta una modifica della sua destinazione d’uso [1].

Potrà sembrare strano, ma si può aprire un bed and breakfast in condominio senza neppure chiedere l’autorizzazione all’assemblea.

Se, però, il regolamento condominiale lo vieta, è meglio abbandonare il progetto, a meno di riuscire a far modificare il regolamento stesso.

Sempre la cassazione chiarisce che quando il regolamento vieta l’esercizio di attività commerciali negli appartamenti, non è neppure consentito aprire un bed and breakfast [2].

Questo perché si tratta di un’attività simile a quella alberghiera, che comporta il contatto con il pubblico.

Ricordiamo, infine, che possiamo utilizzare l’intero appartamento per ospitare i clienti, oppure riservare loro solo alcune camere.

Cosa fare per aprire un bed and breakfast in condominio?

Una volta che abbiamo capito che si può aprire un bed and breakfast in condominio, nel nostro appartamento di proprietà o preso in affitto, cerchiamo ora di scoprire come si fa.

Iniziamo col dire che il bed and breakfast è considerata una vera e propria attività lavorativa regolamentata da leggi regionali e provinciali diverse da un luogo all’altro.

Allora, prima di aprire un bed and breakfast, è sempre meglio controllare cosa prevede la legge della nostra regione.

La regione può stabilire, ad esempio, il numero massimo di persone che si possono ospitare nell’appartamento oppure il numero di camere che possiamo affittare.

Così l’Emilia-Romagna prevede che in ogni appartamento non si possono affittare più di 3 camere.

Nella provincia di Bolzano, invece, il numero di camere sale a 8.

Prima di iniziare l’attività, dobbiamo solo fare una comunicazione (scia o segnalazione certificata di inizio attività) presso lo sportello unico per le attività produttive (suap) del comune dove si trova l’appartamento.

Possiamo trovare il modulo della scia online sul sito del comune o su quello nazionale (www.impresainungiorno.gov.it), scegliendo fra i vari moduli presenti quello per i bed and breakfast o, in assenza, quello per le strutture ricettive extra alberghiere.

Alla scia dobbiamo allegare l’atto di acquisto dell’immobile o il contratto di locazione, la sua planimetria e la polizza che assicura i beni degli ospiti e gli ospiti stessi.

Non è, invece, necessario aprire la partita iva ad eccezione dei casi in cui l’attività venga svolta in forma imprenditoriale.

Ricordiamo, infine, che al gestore del bed and breakfast viene spesso richiesto di risiedere nella struttura.

A volte, invece, è sufficiente che abiti vicino, purché sia sempre reperibile.

Dopo aver presentato la scia in comune possiamo finalmente aprire la nostra struttura.

Il nostro appartamento, infatti, è diventato un albergo.

Quali sono gli obblighi di chi apre un bed and breakfast in condominio?

Ci sono regole precise che il gestore di un bed and breakfast deve seguire.

Il titolare della struttura deve pulire ogni giorno le camere e i bagni.

Deve sostituire la biancheria tutte le volte che arrivano nuovi ospiti e almeno 3 volte alla settimana.

La colazione, di solito, è compresa nel prezzo del soggiorno (il gestore può utilizzare solo prodotti confezionati).

Non può, però, offrire i pasti ai clienti, salvo che lo faccia senza richiedere loro del denaro e, quindi, invitandoli alla sua tavola.

Diversamente può aprire in casa un home restaurant (presentando un’altra scia al comune).

Chi gestisce un bed and breakfast in condominio è anche obbligato a tenere chiusa l’attività ogni anno per un numero di giorni, anche non consecutivi, stabilito dalla regione.

Ad esempio, in Lombardia l’attività deve essere interrotta almeno 90 giorni all’anno [3].

I periodi di interruzione vanno comunicati alla provincia in cui si trova l’appartamento, tramite un’apposita piattaforma online messa a disposizione dall’amministrazione.

In Lombardia è attiva la piattaforma Ross1000, in Puglia la piattaforma Spot, in Sardegna la piattaforma Sired e così via.

Alla piattaforma si accede tramite spid o carta d’identità elettronica.

Attraverso la stessa piattaforma, il gestore deve comunicare mensilmente alla regione e all’Istat, ai fini statistici, gli arrivi e le partenze dalla struttura (c.d. flussi turistici).

Non c’è alcuna regola, invece, per stabilire le tariffe giornaliere del bed and breakfast, che possono essere fissate liberamente dal suo gestore.

Quest’ultimo ha solo l’obbligo di esporle in modo chiaro e visibile all’interno dell’appartamento e di comunicarle alla regione.

Si può aprire un bed and breakfast in condominio: i requisiti dell’immobile.

Per iniziare la nostra attività non basta essere proprietari di un appartamento in condominio.

L’immobile, infatti, deve essere in regola con i requisiti urbanistici ed igienici stabiliti dai comuni.

Anche l’impianto elettrico, la caldaia e l’impianto del gas devono rispettare le regole e il proprietario deve essere in possesso di tutte le certificazioni richieste.

Deve inoltre eseguire le verifiche periodiche a garanzia del perfetto funzionamento e della sicurezza degli impianti stessi.

Le camere devono avere una ampiezza compresa tra 8 e 14 metri quadrati a seconda che si tratti di camere singole o doppie.

Ogni camera deve avere un accesso diretto (non possiamo, quindi, affittare una camera se per entrarci gli ospiti devono passare attraverso un’altra stanza).

L’appartamento, infine, deve essere munito di almeno un bagno completo di water, lavandino, vasca da bagno o doccia, prese elettriche da muro e specchio, ad uso esclusivo degli ospiti.

Quanti ospiti possiamo accogliere in un bed and breakfast?

Come già detto, sono le regioni a stabilire quante camere possiamo affittare e quanti ospiti possiamo accogliere nel nostro bed and breakfast.

Ad esempio, in Valle d’Aosta è possibile accogliere al massimo 6 ospiti alla volta, così come in Piemonte e in Emilia-Romagna (in quest’ultima regione gli ospiti salgono a 7 se uno di loro ha meno di 12 anni).

In Sicilia, invece, è possibile ricevere fino a 20 ospiti.

1. Cass. civ. n.24707 del 20 novembre 2014.
2. Cass. civ. n.21562 del 7 ottobre 2020.
3. Art.29 legge regionale Lombardia n.27 del 1° ottobre 2015.