Facciamo fatica ad arrivare a fine mese e spesso rinunciamo ad effettuare delle spese, magari anche necessarie, per far quadrare i conti.
Quando alla fine riusciamo a mettere qualcosa da parte, arriva puntuale l’assemblea dei condòmini a chiederci di sostenere delle spese condominiali che a volte non sono neppure necessarie.
Ci siamo opposti in tutti i modi cercando di convincerli che non era proprio il caso di fare quei lavori, ma alla fine non l’abbiamo spuntata.
É vero che la maggioranza vince, ma non si può fare nulla per impedire le spese condominiali non necessarie?
C’è un modo per non pagarle?
Scopriamolo insieme.
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Quali sono le spese condominiali non necessarie?
Le spese condominiali sono un peso che tutti i condòmini devono sostenere in proporzione alle rispettive quote di proprietà (c.d. millesimi).
In questo modo le parti comuni dell’edificio vengono mantenute in buono stato, così che tutti ne possano godere.
La regola generale, che ben conosciamo, stabilisce che spetta ai condòmini, riuniti in assemblea, decidere, con le maggioranze previste dalla legge, le spese da sostenere.
Di solito parliamo di spese ordinarie, che servono a coprire i costi degli interventi di gestione e di piccola manutenzione dello stabile condominiale (ad esempio, la pulizia delle scale, la sostituzione delle lampadine, le piccole riparazioni del cancello elettrico o della porta di ingresso delle cantine).
A volte si tratta di spese straordinarie per l’esecuzione degli interventi più importanti (ad esempio, il rifacimento o la messa a norma degli impianti condominiali, la sistemazione della copertura dello stabile, della facciata, oppure dei balconi).
Altre volte, infine, parliamo delle spese che servono per realizzare opere straordinarie che, pur non essendo necessarie, rendono più comoda la vita in condominio, migliorando gli impianti o la sicurezza dell’edificio.
Parliamo anche di quei lavori non urgenti, né necessari, che servono solo per abbellire lo stabile o per accrescerne il pregio.
Perfino delle piccole macchie sulle pareti del pianerottolo o dell’androne d’ingresso potrebbero spingere alcuni condòmini, alla ricerca della perfezione, a decidere di ritinteggiare tutti gli interni dello stabile o, addirittura, a rifare la facciata perché presenta degli aloni di sporco.
Spese condominiali non necessarie: come fare per non pagarle?
Tutti noi sappiamo che nessun condòmino può evitare di pagare le spese, anche se il suo appartamento rimane vuoto.
Solo perché ne siamo proprietari, infatti, siamo tenuti a versarle al punto che, se non lo facciamo, trascorsi 6 mesi, l’amministratore può impedirci di utilizzare i servizi condominiali.
Allora, nel caso in cui l’assemblea condominiale deliberi, nonostante la nostra opposizione, delle spese non necessarie, la soluzione non è quella di non pagarle.
La legge, tuttavia, prevede una scappatoia per chi non intende corrispondere spese condominiali non necessarie [1].
Infatti, quando la spesa è molto elevata, non risulta necessaria e riguarda opere che possono essere utilizzate separatamente dai condòmini (come, ad esempio, un ascensore oppure una piscina), chi è contrario alla spesa stessa può decidere di non parteciparvi.
Invece, nel diverso caso in cui non sia possibile utilizzare separatamente l’opera, la stessa non può essere realizzata.
Se, tuttavia, coloro che hanno deciso di eseguire l’intervento, si impegnano a sostenerne interamente il costo, possono comunque procedere alla sua realizzazione.
In questo caso i condomini contrari all’intervento non pagheranno nulla.
La legge impedisce, così, che chi desidera abbellire o godere di maggiori comodità sia bloccato da chi, invece, non intende affrontare nuove spese per lui inutili o non necessarie.
Spese condominiali non necessarie: la delibera dell’assemblea.
Abbiamo visto che, nonostante la delibera dell’assemblea condominiale, quando si tratta di interventi inutili, i condòmini che sono contrari alla loro esecuzione possono evitare di sostenerne la spesa.
É importante, però, che la spesa possa essere qualificata come “voluttuaria” e che, quindi, risulti oggettivamente non necessaria.
Pensiamo, ad esempio, alla realizzazione di un impianto di riscaldamento in un immobile che si trova in una località con un clima molto caldo, oppure ad un ascensore in un palazzo d’epoca di dimensioni molto ridotte, magari con solo 2 piani.
Se non vogliamo partecipare alla spesa, dobbiamo anche dirlo in assemblea e votare contro l’approvazione della delibera.
Inoltre, dobbiamo dichiarare che non intendiamo servirci in futuro dell’opera che verrà realizzata.
In questi casi l’amministratore può, comunque, dare esecuzione alla delibera dell’assemblea, dividendo la spesa fra i condòmini che hanno espresso parere favorevole.
Qualora vi siano dei dubbi sul carattere non necessario dell’opera e, dunque, l’amministratore non voglia esonerare dalle spese i condòmini che si sono opposti, non tutto è perduto.
Questi ultimi, però, devono impugnare la delibera assembleare nel termine di legge (30 giorni) e sperare che il giudice riconosca le loro ragioni, annullando la delibera, così da evitare di pagare le spese condominiali non necessarie.
Ricordiamo, infine, che, nel caso in cui l’opera non possa essere utilizzata separatamente, ma venga comunque realizzata a spese dei condòmini che l’hanno deliberata, l’intero edificio potrà goderne.
In altre parole, tutti i condomini ne diventeranno proprietari, anche quelli che non l’hanno pagata.
Questi ultimi non dovranno neppure sostenere i costi di manutenzione.
Diversamente, come già detto, i condomini che non intendono godere delle opere utilizzabili separatamente, sono esonerati dal contribuire alle relative spese.
Se, però, questi ultimi, i loro eredi oppure coloro che acquistano successivamente l’immobile cambiano idea e vogliono utilizzare l’opera, possono farlo.
Devono solo contribuire alle spese per la realizzazione dell’intervento e a quella per la sua manutenzione.
Spese condominiali non necessarie: le opere vietate.
I condòmini, con la maggioranza dei due terzi del valore dell’edificio, possono decidere di eseguire degli interventi innovativi che mirano al miglioramento dello stabile e a garantirne un uso più comodo da parte di tutti i condòmini.
Ricordiamo, però, che sono vietate le innovazioni che possono pregiudicare la stabilità dell’edificio condominiale, che ne modificano l’aspetto esteriore o architettonico o impediscono l’uso o il godimento di una parte comune anche soltanto ad uno dei condòmini [2].
Si noti che, anche se questa decisione viene presa con una maggioranza molto elevata o, addirittura, all’unanimità, ciò non è sufficiente a renderla lecita e, quindi, a consentire al condominio di realizzare un’opera vietata.
- Art.1121 codice civile.
- Art.1120 codice civile.
