Trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio

Molte coppie che sono sul punto di separarsi o di divorziare si preoccupano di regolare i propri rapporti personali ed economici per il tempo in cui cesseranno di convivere.

Spesso questa regolamentazione ha per oggetto anche l’abitazione coniugale, ossia la casa dove i coniugi hanno vissuto nel corso del matrimonio.

Talvolta l’abitazione familiare diventa un modo per liberarsi dagli obblighi di mantenimento.

Così il proprietario decide di cederla all’altro coniuge o ai figli, soddisfacendo, in una unica soluzione, l’obbligo di contribuire negli anni al mantenimento degli stessi.

In altri casi, invece, sia che l’abitazione appartenga ad uno dei coniugi oppure ad entrambi, il coniuge che non ne è proprietario può decidere di acquistarla.

Questa operazione può essere inserita nelle condizioni di separazione o nella sentenza di divorzio, come impegno a vendere e ad acquistare, oppure come vero e proprio atto di trasferimento immobiliare.

Va subito detto che i trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio non comportano a carico dell’acquirente l’obbligo di pagare l’imposta di bollo, quella di registro e ogni altra tassa che normalmente si paga in caso di compravendita immobiliare.

In questo modo, l’acquirente ha un evidente ed immediato vantaggio economico [1].

Cerchiamo ora di capire meglio di cosa si tratta anche alla luce di una recente pronuncia della Corte di cassazione a Sezioni Unite [2].

Trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzio: l’intervento delle Sezioni Unite.

Come già detto, in sede di separazione o divorzio, i coniugi possono decidere di vendere o acquistare la casa familiare.

Ad esempio, uno dei coniugi può decidere di comprare la quota del 50% di proprietà dell’altro oppure l’intero immobile o, ancora, cedere la casa ai figli.

Sino a qualche tempo fa, tale decisione non comportava l’immediato trasferimento della proprietà del bene ma solo l’impegno a concludere il contratto definitivo di trasferimento.

Le parti, quindi, dovevano recarsi successivamente dal notaio per stipulare l’atto definitivo di compravendita (c.d. rogito), pagando l’onorario del professionista.

Le Sezioni Unite, invece, confermano la possibilità di effettuare veri e propri trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio, affermando che l’accordo raggiunto dai coniugi in quella sede vale già quale manifestazione della volontà di acquistare e/o vendere e come tale potrà essere trascritto nei registri immobiliari, senza l’intervento del notaio.

In questo modo la Corte di cassazione ha riconosciuto che l’accordo di trasferimento immobiliare fra i coniugi oppure in favore dei figli, in quanto risultante dal verbale d’udienza o dalla sentenza, non necessita di essere rinnovato davanti ad un altro pubblico ufficiale (il notaio) per produrre i suoi effetti.

Il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi oppure la sentenza, infatti, sono già atti pubblici, al pari di quelli redatti del notaio, e quindi idonei ad attuare i trasferimenti immobiliari di cui stiamo parlando, soddisfacendo anche il requisito della forma scritta richiesto dalla legge [3].

Trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzio: gli aspetti tecnici.

La decisione della Corte di cassazione tratta anche degli aspetti tecnici dei trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio.

Si ricorda ai coniugi che se vogliono ottenere l’immediato trasferimento della proprietà del bene dovranno riportare nell’accordo tutti i dati necessari per la conclusione di un valido atto di trasferimento.

Si dovranno riportare, ad esempio, i dati catastali dell’immobile, l’indicazione dei confini, la dichiarazione di conformità delle planimetrie depositate in catasto allo stato di fatto dell’immobile, la provenienza, la situazione urbanistica, il certificato energetico e così via.

Trattandosi di aspetti tecnici piuttosto complessi potrebbe essere utile affidarsi ad un geometra o ad un’agenzia o ad altro professionista per effettuare tutte le verifiche ed i controlli necessari e recuperare la documentazione richiesta dagli uffici del tribunale per il completamento della pratica.

La Corte chiarisce anche che nel caso in cui il trasferimento immobiliare sia motivato dalla volontà di liberarsi una volta per tutte dall’obbligo di mantenimento dei figli o del coniuge, questo trasferimento non costituisce una donazione, ma rimane un atto a titolo oneroso.

Infine, i giudici ritengono del tutto legittimo l’impegno preso dal coniuge, tenuto al mantenimento dell’altro coniuge o dei figli, di trasferire la proprietà di un bene immobile o di procedere al trasferimento immediato, al fine di adempiere all’obbligo di mantenimento.

Trasferimenti immobiliari in sede di separazione o divorzio: il caso trattato dalla cassazione.

Due coniugi, in sede di divorzio si accordavano per il trasferimento della nuda proprietà dell’immobile adibito a casa coniugale (di cui i due erano comproprietari al 50%) in favore dei figli.

Uno dei coniugi trasferiva la nuda proprietà della sua quota dell’immobile ai figli e cedeva l’usufrutto all’altro coniuge, il tutto in sostituzione dell’obbligo di mantenimento.

I coniugi fornivano al tribunale anche la dichiarazione di conformità dell’immobile alle risultanze dei registri immobiliari, le planimetrie e così via, dando atto che avrebbero provveduto a loro spese ad effettuare la trascrizione dell’accordo nei registri immobiliari.

I figli, quali beneficiari della disposizione, esprimevano il loro consenso.

La sentenza del tribunale e così quella della Corte d’appello, tuttavia, non riconoscevano agli accordi fra i coniugi la natura di atto di trasferimento della proprietà e dell’usufrutto, ma solo quella di un impegno dei coniugi stessi a concludere un successivo contratto definitivo di trasferimento.

La Corte di cassazione, nel decidere in via definitiva la controversia, considerava, invece, l’accordo fra i coniugi come un vero e proprio atto di trasferimento della proprietà dell’immobile e il verbale di udienza redatto dal cancelliere quale atto scritto richiesto dalla legge ai fini della compravendita immobiliare.

Confermava quindi la possibilità di effettuare veri e propri trasferimenti immobiliari in sede di separazione e divorzio, senza dover ricorrere dal notaio e beneficiando dei vantaggi economici di cui si è già detto.

1. Art.19 legge n.74 del 6 marzo 1987.
2. Cass. Sezioni Unite n.21761 del 29 luglio 2021.
3. Art.1350 codice civile.