Sono anni ormai che viviamo in un monolocale in affitto.
Ci troviamo bene, il quartiere è tranquillo e c’è vicino un parco dove andare a passeggiare.
La proprietaria, però, ci ha appena detto che intende trasferirsi all’estero per raggiungere suo figlio.
Così vuole mettere in vendita l’appartamento.
Sono mille i pensieri che ci frullano per la testa, ma uno su tutti ci toglie il sonno.
L’idea un po’ pazza è quella di comprarlo noi.
La spesa è piuttosto elevata.
Ma con i nostri risparmi, l’aiuto dei genitori e un mutuo potremo anche farcela.
Quello che, però, non sappiamo ancora è come funziona l’acquisto della prima casa, tassazione, agevolazioni e così via.
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Prima casa tassazione e agevolazioni: cosa fare prima di comprare?
Le agevolazioni in caso di acquisto della prima casa non sono altro che degli sconti sulle tasse che andremo a pagare nel momento in cui firmiamo il rogito.
Prima di vedere quali sono questi sconti, ricordiamo, però, che per acquistare una casa con tranquillità dobbiamo sempre fare alcune verifiche preliminari.
Normalmente queste verifiche le fa il notaio.
Ma nulla vieta di farle anche noi tramite il sito dell’agenzia delle entrate.
Possiamo, così, farci un’idea sulla situazione dell’immobile, prima di comprarlo.
Con un’ispezione ipotecaria, ad esempio, potremo scoprire se sulla casa ci sono ipoteche, pignoramenti o diritti di altre persone, come il diritto di usufrutto, quello di abitazione o, magari, l’assegnazione della casa alla moglie separata.
Prima casa tassazione e agevolazioni: cosa dobbiamo sapere?
Quando decidiamo di comprare casa non dimentichiamo che ci sono sempre delle tasse da pagare.
Queste tasse variano a seconda se acquistiamo da un privato o da un’impresa, se si tratta di prima casa oppure no.
Se acquistiamo da un privato, dobbiamo pagare:
- l’imposta ipotecaria e quella catastale di 50 euro ciascuna;
- l’imposta di registro pari al 9% del valore catastale dell’immobile (con un minimo di 1000 euro).
Stesse tasse se compriamo da un’impresa.
In entrambi i casi le tasse verranno riscosse dal notaio quando firmiamo il contratto di compravendita.
Il notaio provvederà poi a versarle allo Stato nel momento in cui registra l’atto.
Se a vendere è un’impresa non dobbiamo necessariamente pagare l’IVA, a meno che non stiamo comprando un appartamento ristrutturato o la cui costruzione è terminata da meno di 5 anni.
In questi ultimi casi dovremo pagare:
- l’IVA al 10% sul valore catastale dell’immobile (o al 22% se si tratta di ville o abitazioni di lusso);
- l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna.
Prima casa: tassazione e agevolazioni.
Vediamo ora quali sono gli sconti sull’acquisto della prima casa.
Quando compriamo la nostra prima casa da un privato o da un’impresa, pagheremo l’imposta di registro in misura pari al 2% del valore catastale dell’immobile e non al 9%.
Si tratta certamente di un bel risparmio.
Anche in questo caso l’imposta di registro non può essere inferiore a 1000 euro.
Verseremo anche l’imposta ipotecaria e quella catastale di 50 euro ciascuna.
Quando, invece, compriamo casa da un’impresa, nei casi in cui é dovuta l’IVA, pagheremo questa tassa al 4% e non al 10%.
L’imposta di registro, quella catastale e quella ipotecaria, invece, non subiscono alcuna riduzione e rimangono fisse a 200 euro ciascuna.
Quando possiamo ottenere le agevolazioni?
Le agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa vengono riconosciute solo a certe condizioni.
La categoria catastale.
Per prima cosa possiamo ottenere le agevolazioni prima casa solo se compriamo un’abitazione che rientra in una delle seguenti categorie catastali:
- A/2 (abitazioni di tipo civile);
- A/3 (abitazioni di tipo economico);
- A/4 (abitazioni di tipo popolare);
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
- A/6 (abitazioni di tipo rurale);
- A/7 (abitazioni in villini);
- A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi).
Non possiamo, invece, ottenere queste agevolazioni se compriamo un immobile che rientra in una delle seguenti categorie catastali:
- A/1 (abitazioni di tipo signorili);
- A/8 (abitazioni in villa);
- A/9 (castelli e palazzi storici).
Ricordiamo, infine, che possiamo ottenere le stesse agevolazioni anche sull’acquisto delle pertinenze dell’abitazione (ad esempio del box), purché rientrino nelle seguenti categorie catastali:
- C/2 (magazzini o locali di deposito);
- C/6 (autorimesse);
- C/7 (tettoie).
Ma solo una pertinenza per ciascuna categoria.
Così se acquistiamo, insieme alla nostra prima casa, più box, potremo senz’altro farlo, ma otterremo le agevolazioni solo su uno di essi.
In più, potremo ottenere le agevolazioni anche se non compriamo il garage insieme alla casa, ma solo in un momento successivo.
Dove deve trovarsi l’abitazione?
Per poter ottenere i benefici prima casa, inoltre, l’abitazione che intendiamo comprare deve trovarsi nel comune in cui siamo residenti.
Se la casa che abbiamo acquistato si trova in un comune diverso, entro 18 mesi dall’acquisto, dobbiamo trasferire lì la nostra residenza, altrimenti perderemo i benefici e dovremo pagare le tasse per intero.
In questi casi il notaio scriverà nell’atto che ci impegniamo a spostare la residenza nel termine stabilito dalla legge.
Possiamo ottenere le agevolazioni, indipendentemente dalla nostra residenza, anche quando la casa che vogliamo comprare si trova nel comune in cui svolgiamo la nostra attività lavorativa, di studio, di volontariato e così via.
Infine, godremo delle agevolazioni anche se ci siamo trasferiti all’estero purchè compriamo casa nel comune dove siamo nati o eravamo residenti o avevamo svolto la nostra attività per almeno 5 anni [1].
Ricordiamo che qualsiasi rapporto di lavoro fa sorgere il diritto ad ottenere le agevolazioni, sempre che sia iniziato prima dell’acquisto della casa.
E ancora i 5 anni di residenza o di attività lavorativa richiesti per chi si trova all’estero non devono necessariamente essere continuativi.
Un’eccezione alle regole appena viste vale per chi è arruolato nelle forze armate o appartiene alla polizia di Stato.
Per questi lavoratori, infatti, la legge non richiede la residenza nel comune in cui si trova la casa acquistata per poter ottenere le agevolazioni.
Se siamo proprietari di una casa possiamo comprare una nuova casa con le agevolazioni prima casa?
Dal mese di gennaio 2016 possiamo acquistare un nuovo immobile ottenendo i benefici prima casa anche se siamo già proprietari di un altro immobile che avevamo comprato con le agevolazioni prima casa.
Per poterlo fare, però, è necessario che ci impegniamo a vendere l’altra casa entro un anno dall’acquisto di quella nuova.
Se, poi, non manteniamo l’impegno preso, perderemo le agevolazioni e dovremo pagare per intero le tasse, gli interessi e una multa pari al 30% delle tasse stesse.
In quest’ultimo caso possiamo ottenere una riduzione della multa se ci rechiamo volontariamente presso l’agenzia delle entrate e dichiariamo di non poter mantenere l’impegno preso e, quindi, di non avere più diritto alle agevolazioni prima casa.
Ricordiamo, infine, che non possiamo ottenere le agevolazioni se la casa che vogliamo comprare si trova nello stesso comune della casa di cui siamo già proprietari, a meno che non la vendiamo prima di fare l’acquisto.
Quando perdiamo le agevolazioni prima casa?
Innanzitutto, rischiamo di perdere le agevolazioni prima casa, se al momento dell’acquisto facciamo dichiarazioni false sull’esistenza delle condizioni richieste dalla legge.
Le perdiamo anche se vendiamo o doniamo la casa, comprata con le agevolazioni, quando non sono ancora passati 5 anni dall’acquisto, a meno che entro un anno dalla vendita o dalla donazione non ne compriamo un’altra.
Inoltre, le perdiamo se non spostiamo la nostra residenza nel comune dove si trova la casa entro 18 mesi dalla data di acquisto oppure se, essendo già proprietari di un altro immobile, non lo vendiamo entro un anno.
Tutte le volte che perdiamo le agevolazioni prima casa, ci tocca pagare per intero le tasse risparmiate, gli interessi e una multa pari al 30% delle tasse stesse.
- Circolare agenzia delle entrate n.3 del 16 febbraio 2024.
