Chi paga le spese notarili nella vendita di un immobile?

Se hai intenzione di comprare una nuova casa perché la famiglia si è allargata con la nascita di un bimbo o perché sei stato trasferito per lavoro in un’altra città, ti stai certamente chiedendo quali spese devi affrontare.

Oltre al prezzo dell’immobile e la provvigione del mediatore, c’è il trasloco, le spese per il nuovo arredamento e quelle del notaio.

La stessa cosa ti chiedi se hai deciso di vendere la casa in montagna che ti ha lasciato tuo padre, tanto è da anni che non la usi più.

Nulla di strano, sono domande che molti si fanno.

In questo articolo cercheremo di capire, in particolare, chi paga le spese notarili nella vendita di un immobile.

Quali tasse si pagano nella vendita di un immobile?

Iniziamo col dire che quando compriamo una casa dobbiamo sempre mettere in conto alcune spese e, tra queste, quelle del notaio.

Una volta che abbiamo firmato il rogito, il professionista ci presenterà il conto che ricomprende oltre al suo compenso, anche le tasse.

Quelle non mancano mai.

Quindi non spaventiamoci quando vediamo il conto del notaio.

Nella cifra richiesta da quest’ultimo, infatti, ci sono anche le tasse che dobbiamo versare allo Stato.

Ma quali sono queste tasse?

Innanzitutto, dobbiamo pagare la tassa catastale e quella ipotecaria, pari a 50 euro ciascuna.

Per il momento nulla di che.

Ma non illudiamoci.

Manca ancora la tassa di registro, che è pari al 9% del valore catastale dell’immobile (con un minimo di 1.000 euro).

Tutto questo se compriamo casa da un privato.

Se, invece, l’acquistiamo da un’impresa, magari direttamente dal costruttore, pagheremo il 10% di IVA, sempre sul valore catastale dell’immobile, oppure il 22% se si tratta di una casa di lusso.

Dobbiamo anche pagare la tassa di registro in misura fissa (200 euro), quella ipotecaria (sempre di 200 euro) e quella catastale (ancora di 200 euro).

Poi se quella che compriamo è la nostra prima casa spenderemo molto meno.

Infatti, ci sono una serie di facilitazioni che hanno lo scopo di favorire l’acquisto di case da destinare ad abitazione principale.

In questo caso la tassa di registro si riduce al 2% del valore catastale dell’immobile, sempre con un minimo di 1.000 euro.

La tassa catastale e quella ipotecaria, invece, sono uguali (50 euro ciascuna).

Se, poi, compriamo casa direttamente da un’impresa pagheremo l’IVA al 4%, anziché al 10%.

Anche in questo caso le altre tasse (registro, ipotecaria e catastale) non cambiano (200 euro ciascuna).

Non dimentichiamo, infine, che le tasse possono essere un po’ più basse al momento del rogito se ne abbiamo già pagata una parte sull’acconto versato al venditore (c.d. caparra confirmatoria) quando abbiamo firmato il contratto preliminare [1].

Questo, però, solo se l’abbiamo registrato.

Le spese notarili le paga il compratore o il venditore?

Abbiamo appena scoperto quante tasse dobbiamo pagare nel momento in cui compriamo casa.

Vediamo ora cosa dobbiamo sborsare per le spese notarili.

In altre parole, qual è il compenso che ci chiede il notaio per fare l’atto?

Per prima cosa facciamo un passo indietro e diamo una risposta alla domanda che ci siamo posti fin dall’inizio e cioè chi paga le spese notarili nella vendita di un immobile.

Ebbene, le spese notarili normalmente le paga chi compra.

Chi compra, di solito, sceglie anche il notaio dal quale fare l’atto di vendita.

Questa è la regola.

Nulla, però, vieta alle parti di decidere diversamente.

Possono, infatti, stabilire di dividere le spese notarili in parti uguali tra di loro o, addirittura, di farle pagare tutte al venditore.

Certo non è una cosa che succede spesso, ma sicuramente non è vietato dalla legge.

Non dimentichiamo, però, che gli accordi fatti dalle parti sulle spese non vincolano mai il notaio.

In altre parole, se l’acquirente non paga le tasse allo Stato oppure il compenso richiesto dal professionista, quest’ultimo può rivolgersi anche al venditore.

Può farlo pure se le parti avevano deciso che le spese notarili rimanessero tutte a carico del compratore.

È ovvio che, anche se l’acquirente non tira fuori un centesimo per pagare il notaio, l’atto preparato da quest’ultimo resta perfettamente valido e la proprietà della casa venduta passa comunque al compratore.

Il notaio potrà sempre rivolgersi a un avvocato per recuperare il suo credito, come già detto, anche dal venditore.

Cosa deve pagare il venditore?

Abbiamo già detto che chi paga le spese notarili nella vendita di un immobile non è sempre l’acquirente.

Le parti, infatti, si possono mettere d’accordo diversamente.

Ci sono, però, delle spese che deve sempre fare il venditore.

Ad esempio, se la casa presenta delle irregolarità urbanistiche, magari perché non corrisponde al progetto depositato in comune, toccherà al venditore risolvere il problema.

Dovrà, allora, mettere mano al portafoglio e pagare la multa per sanare l’irregolarità.

Diversamente il notaio non potrà fare l’atto di vendita.

Allo stesso modo, toccherà al venditore pagare un geometra per aggiornare i dati catastali oppure le planimetrie dell’immobile.

Infine, se il venditore non ha fatto la dichiarazione di successione e, quindi, la casa ereditata dai genitori non risulta ancora intestata a lui, dovrà provvedere a farla al più presto per poter vendere.

Quanto costa il notaio?

È sempre meglio che chi paga le spese notarili nella vendita di un immobile si faccia un’idea abbastanza precisa del loro ammontare prima di andare dal notaio per firmare l’atto.

Questo anche perché da più di 10 anni i notai non hanno alcun vincolo e possono decidere liberamente il loro compenso.

Infatti, non esiste più un tariffario che stabilisce l’importo minimo e quello massimo che il notaio può chiedere per ogni singolo atto.

Allora il suo compenso può variare anche notevolmente da notaio a notaio, a seconda della regione in cui si trova lo studio oppure delle dimensioni della città in cui il professionista svolge l’attività.

Anche l’esperienza e la fama del notaio possono far lievitare la sua parcella.

Insomma, se ci rivolgiamo ad un professionista molto noto con un grosso studio al centro di Milano possiamo aspettarci una parcella ben più salata di quella di un notaio sconosciuto che lavora in un piccolo studio in un paesino sperduto dell’Oltrepò Pavese.

É anche importante capire se per fare il rogito il professionista deve eseguire particolari ricerche o accertamenti.

Insomma, più tempo dedica al nostro atto e più sarà alto il compenso che ci chiederà.

Non dimentichiamo, infine, che se si tratta di prima casa la spesa sarà meno pesante.

Infatti, come abbiamo già detto, chi acquista la prima casa paga meno tasse e, quindi, anche la parcella del notaio sarà più bassa rispetto a quella per la vendita di una seconda casa.

Per farci un’idea di quella che può essere la spesa del notaio per la vendita di una casa possiamo pensare ad una cifra che oscilla dai 1.500 ai 2.000 euro.

A questo importo vanno aggiunte le tasse (ad esempio l’IVA o la tassa di registro), che possono cambiare molto a seconda del valore catastale dell’immobile, se si tratta di prima o di seconda casa, di un immobile di lusso o di una casa popolare e così via.

Il consiglio, allora, è sempre lo stesso.

Per evitare brutte sorprese, è sempre meglio muoversi con anticipo e farsi fare (magari anche da più notai) un preventivo scritto e dettagliato di tutte le spese (compenso del professionista e tasse) che dovremo affrontare per comprare la nostra casa.

1. Art.1385 codice civile.