Spesso i condomini si lamentano per i costi eccessivi sostenuti, ad esempio, per il riscaldamento o per l’ascensore oppure per l’impresa che provvede alla pulizia delle scale.
In questi casi la prima cosa da fare è rivolgersi all’amministratore per chiedere di poter esaminare i documenti del condomino relativi a tali spese.
Cerchiamo ora di capire quali diritti ha il condomino e come ci si deve comportare se l’amministratore non si mostra collaborativo.
La questione, in passato a lungo discussa, è stata risolta con la legge di riforma del condominio, che ha regolamentato il c.d. diritto di accesso di ogni singolo partecipante ai documenti del condomino [1].
La regola generale stabilisce che il condomino, in qualsiasi momento, può richiedere i documenti del condominio relativi alle spese condominiali, ad esempio le fatture dell’acqua, del gasolio per il riscaldamento, della manutenzione dell’ascensore condominiale e così via.
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Come richiedere i documenti del condomino: quali sono i diritti del condomino?
Ogni singolo condomino può chiedere di visionare con sufficiente anticipo rispetto alla data fissata per l’assemblea condominiale tutta la documentazione relativa agli argomenti inseriti nell’ordine del giorno.
Si pensi, ad esempio, al caso in cui l’assemblea sia stata convocata per discutere del rifacimento della pavimentazione del cortile condominiale.
Il condomino, allora, potrà chiedere all’amministratore di esaminare ed estrarre copia di tutta la relativa documentazione, ad esempio dei preventivi di spesa, in modo da partecipare all’assemblea informato sull’argomento.
Se l’amministratore non rende possibile l’esame della documentazione prima dell’assemblea, la successiva deliberazione potrà essere impugnata e, magari, annullata [2].
La Corte di cassazione ha anche avuto modo di precisare [3] che se l’amministratore non mette a disposizione dei condomini, che ne abbiano fatto richiesta, i documenti del condominio, le conseguenze saranno diverse a seconda che si tratti di assemblea per l’approvazione del rendiconto della gestione oppure del preventivo.
Nel primo caso (approvazione del rendiconto) la delibera potrà essere annullata, nel secondo caso (approvazione del preventivo) no, in quanto i documenti potranno essere esaminata in seguito, quando le spese saranno state effettuate.
In ogni caso, come detto, le fatture relative alle spese sostenute dall’amministratore, oppure gli estratti conto bancari del condominio, devono essere messi a disposizione dei condomini in qualsiasi momento dell’anno e non solo quando viene convocata l’assemblea per l’approvazione del rendiconto [4].
Come richiedere i documenti del condomino: la legge di riforma del condomino.
La legge sul condominio del 2012 ha riconosciuto definitivamente il diritto dei condomini a visionare i documenti del condominio.
La legge prevede, inoltre, che l’amministratore quando viene nominato e ad ogni rinnovo della carica, deve comunicare a tutti i condomini il luogo in cui si trova il c.d. registro di anagrafe (che contiene i dati dei condomini, compreso il codice fiscale e i dati catastali dei singoli appartamenti), il registro di contabilità (in cui l’amministratore deve annotare, entro trenta giorni dall’esecuzione, le singole spese e gli incassi), il registro in cui vengono annotate nomina e revoca dell’amministratore ed, infine, il registro dei verbali dell’assemblea condominiale al quale è allegata la copia del regolamento del condominio [5].
L’amministratore deve anche indicare i giorni e le ore in cui i condomini, a seguito di richiesta, possono gratuitamente prendere visione dei registri stessi ed estrarne copia a loro spese.
Si noti che le spese per le copie dei documenti contabili debbono essere sostenute integralmente dal condomino che esercita il diritto di accesso e ciò al fine di non gravare sulle casse del condominio.
L’attività dell’amministratore volta a consentire l’esame dei documenti del condominio da parte dei condomini, rientra, invece, nei normali compiti dello stesso e non può, quindi, giustificare la richiesta da parte di quest’ultimo di un compenso ulteriore rispetto a quello già stabilito.
Infine non tutti sanno che, per facilitare l’esercizio del diritto di accesso da parte dei condomini, è stata introdotta anche la consultazione dei documenti tramite strumenti informatici [6].
La legge stabilisce che l’assemblea, deliberando a maggioranza degli intervenuti e con almeno la metà del valore dell’edificio, può chiedere all’amministratore di attivare, a spese del condominio, un sito internet dove i condomini possano consultare i documenti previsti nella delibera assembleare.
Come richiedere i documenti del condomino: limiti al diritto di accesso.
Soltanto i condomini o gli inquilini che risultano dal c.d. registro di anagrafe, possono richiedere di accedere ai documenti del condominio.
Gli inquilini, in particolare, potranno accedere solo ai documenti relativi alle spese che gli stessi sono obbligati a pagare (spese ordinarie).
Si noti, infine, che nell’esercizio del diritto di accesso i condomini non devono creare intralcio all’attività di gestione dell’amministratore e devono agire con correttezza [7].
Ciò vuol dire che le richieste non devono essere continue o pressanti, per non appesantire l’azione di gestione del condominio od ostacolarla.
Ad esempio, il condomino non potrà pretendere che i documenti richiesti gli siano inviati al domicilio, ovvero siano esibiti immediatamente al momento della richiesta o in tempi strettissimi, salvo che l’assemblea sia molto vicina.
In ogni caso il condomino dovrà rispettare le istruzioni date dall’amministratore per visionare i documenti e per estrarre copia degli stessi.
La richiesta di accesso del condomino non deve essere motivata a differenza dell’eventuale rifiuto da parte dell’amministratore (ad esempio perché proviene da chi non risulta essere condomino oppure perché riguarda documenti personali di altro condomino e così via).
Cosa succede se l’amministratore non consente ai condomini di visionare i documenti del condominio?
L’amministratore che non consente l’accesso ai documenti del condominio, senza motivo, commette una grave irregolarità e quindi può essere revocato.
La revoca può essere decisa dall’assemblea, a maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno ½ del valore dell’edificio, oppure richiesta al giudice.
In questo caso sarà il giudice a valutare se la condotta dell’amministratore sia sufficientemente grave da giustificarne la revoca.
- Legge n.220 del 11 dicembre 2012.
- Cass. civ. n.12650 del 19 maggio 2008.
- Cass. civ. n.19800 del 19 settembre 2014.
- Art.1130 bis codice civile.
- Art.1129 codice civile.
- Art.71 ter disp. att. codice civile.
- Cass. civ. n.12579 del 18 maggio 2017.
