Revoca dell’amministratore di condominio

02.05.2022

L’amministratore del condominio non risponde alle tue domande e ignora le richieste di visionare le fatture delle spese.

I costi della gestione indicati nel consuntivo appaiono piuttosto alti e i chiarimenti vengono sempre rinviati ad altro incontro.

Cosa si può fare in questi casi?

È possibile chiedere la revoca dell’amministratore di condominio?

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Revoca dell’amministratore di condominio: come e quando.

L’amministratore ha la rappresentanza del condomino e svolge importanti funzioni relative alla sua gestione.

Dà esecuzione alle delibere assembleari, si occupa delle spese necessarie per assicurare i servizi condominiali, vigila sulla manutenzione delle parti comuni e così via.

Nominato dall’assemblea, normalmente dura in carica due anni.

Alla prima scadenza annuale, l’incarico si intende automaticamente rinnovato per un altro anno, senza che sia necessaria una delibera assembleare [1].

Alla fine del mandato (dopo due anni) l’assemblea condominiale deve decidere se rinnovare il mandato all’amministratore, oppure revocarlo.

In questa occasione, se l’assemblea non ha le maggioranze per deliberare, l’amministratore verrà dichiarato cessato, ma continuerà rimanere in carica sino alla nomina del nuovo amministratore oppure alla riconferma dell’incarico (c.d. prorogatio).

In ogni caso, l’assemblea condominiale, anche prima della scadenza del mandato, può decidere di revocare l’amministratore e ciò anche in assenza di una giusta causa (ad esempio perché ne ha trovato uno più economico).

La revoca, come vedremo in seguito, può anche essere disposta dal giudice, ma solo nei casi stabiliti dalla legge (giusta causa).

Le maggioranze richieste per la nomina e per la revoca dell’amministratore di condominio sono le stesse.

É necessario il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che rappresenti la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Si tenga presente, infine, che, l’amministratore revocato deve continuare a svolgere i suoi compiti finché non viene sostituito dal nuovo amministratore.

Revoca dell’amministratore di condominio prima della scadenza del mandato.

Come già detto, è possibile revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del suo mandato e senza motivi particolari.

É sufficiente che i condomini non si fidino più dell’amministratore in carica oppure lamentino ritardi nell’esecuzione degli interventi già deliberati o, ancora, abbiano trovato altro professionista meno caro e così via.

In tutti questi casi sarà necessario convocare l’assemblea per deliberare la revoca dell’amministratore.

La revoca anticipata dell’amministratore di condominio, però, può comportare dei costi.

All’amministratore, infatti, oltre al compenso per l’attività svolta sino al momento della cessazione dell’incarico, andrà risarcito anche il danno subito a causa della revoca anticipata del mandato.

Come si dirà in seguito, solo nel caso di revoca per giusta causa il condominio non dovrà di risarcire il danno all’amministratore.

In una recente pronuncia [2] la Corte di cassazione ha confermato che l’amministratore revocato anzitempo ha diritto non solo al pagamento di quanto dovutogli sino alla revoca, ma anche al risarcimento dei danni, in quanto costui non va considerato un libero professionista, bensì un mandatario dei condomini.

Si suggerisce, quindi, di procedere con cautela, poiché la revoca del mandato senza motivi, prima della scadenza, potrebbe costare molto caro al condominio.

Revoca dell’amministratore di condominio per giusta causa.

Se la revoca anticipata dell’incarico é avvenuta per giusta causa, il condominio non deve risarcire il danno all’amministratore.

Sussiste giusta causa di revoca dell’amministratore di condominio, ad esempio, quando quest’ultimo non ha comunicato all’assemblea di aver ricevuto un atto giudiziario o un provvedimento amministrativo.

L’amministratore può essere revocato per giusta causa anche nel caso in cui non rende il conto della gestione.

Infine è prevista la possibilità di revocare l’amministratore per giusta causa ogni qualvolta costui commetta gravi irregolarità.

Costituisce grave irregolarità, ad esempio, la mancata convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto o il ripetuto rifiuto di convocarla per deliberare la revoca o la nomina del nuovo amministratore.

Vengono anche considerate gravi irregolarità:

la mancata esecuzione di decisioni giudiziarie o dell’assemblea condominiale,
la mancata tenuta dei registri obbligatori (registro di anagrafe condominiale, registro dei verbali di assemblea, registro della nomina e revoca dell’amministratore, registro di contabilità),
la mancata apertura di un conto corrente bancario o postale intestato al condominio,
la cattiva gestione che provoca confusione tra i beni del condomino e quelli personali dell’amministratore o di altri condomini.

In tutti i casi in cui sussiste una giusta causa l’amministratore può essere revocato dall’assemblea di condominio oppure dal giudice.

Si noti che l’amministratore di condominio revocato dall’autorità giudiziaria non potrà più essere nominato dal condominio presso il quale prestava la sua attività.

Revoca amministratore di condominio: procedura giudiziaria.

Quando si verifica una giusta causa, se l’assemblea non provvede a revocare l’amministratore (perché ad esempio non raggiunga la maggioranza richiesta), uno o più condomini possono ricorrere al tribunale domandandone la revoca.

Prima di procedere al deposito del ricorso, secondo alcuni, occorre presentare la domanda di mediazione, poiché di tratta di una cause condominiale [3].

Secondo altri, invece, la mediazione non è necessaria in quanto la legge non la richiede nei procedimenti in camera di consiglio, com’è quello per la revoca giudiziaria dell’amministratore di condominio [4].

Si può quindi procedere al deposito presso il tribunale del luogo in cui si trova il condominio di un ricorso contenente i motivi per i quali si chiede la revoca per giusta causa dell’amministratore.

A tal fine non è necessaria l’assistenza di un avvocato.

Tuttavia poiché la procedura è piuttosto complessa, si suggerisce di farsi seguire da un legale.

Depositato il ricorso, bisogna attendere che il giudice fissi l’udienza.

Il decreto di fissazione dell’udienza andrà notificato, insieme al ricorso, all’amministratore.

All’udienza in camera di consiglio il giudice, dopo aver sentito l’amministratore e il ricorrente, deciderà se procedere o meno alla revoca.

Entro dieci giorni dalla comunicazione o dalla notificazione della decisione, si può presentare reclamo avanti la Corte di appello.

Revoca dell’amministratore di condomino da parte dell’assemblea.

Come già detto, l’amministratore può essere revocato anche dall’assemblea condominiale, senza dover ricorrere al giudice.

Poiché si tratta di un momento importante per la vita del condominio, si consiglia di procedere con cautela.

Prima di richiedere la convocazione dell’assemblea per la revoca dell’amministratore, è bene che i condomini insoddisfatti si confrontino tra di loro ed individuino per tempo uno o più professionisti disponibili ad assumere l’incarico di amministratore.

La legge, infatti prevede che l’assemblea convocata per discutere la revoca dell’amministratore di condominio, deliberi anche in ordine alla nomina del suo sostituto.

A questo punto occorre invitare l’amministratore a convocare l’assemblea.

Si suggerisce di farlo con raccomandata con ricevuta di ritorno indicando nell’ordine del giorno la revoca dell’amministratore e la nomina del nuovo.

L’amministratore, anche se infastidito, è tenuto a convocare l’assemblea quando la richiesta proviene da almeno due condomini che rappresentino un sesto dell’edificio (166 millesimi).

La legge detta anche i tempi. L’amministratore, infatti, deve convocare l’assemblea entro 10 giorni dal ricevimento della raccomandata, diversamente potranno farlo i condomini.

Affinché l’assemblea venga regolarmente costituita e possa deliberare, occorre convocare i proprietari degli immobili e non gli inquilini.

L’assemblea così costituita può revocare l’amministratore purchè la decisione venga votata dalla maggioranza dei presenti che rappresenti la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Nel caso in cui l’amministratore sia revocato, si procederà subito alla nomina del nuovo amministratore e alla approvazione del compenso a lui dovuto.