Nostro padre è scomparso ormai da qualche anno e sono ancora comproprietario, insieme a mio fratello, della casa in montagna che ci ha lasciato in eredità.
Le cose da un po’ di tempo non vanno molto bene al lavoro e alcune spese improvvise che ho dovuto sostenere mi stanno creando qualche problema.
Sto pensando di vendere la casa ereditata da mio padre per reperire un po’ di liquidità.
Però so già che mio fratello è molto affezionato a quell’immobile e che non ha alcuna intenzione di venderlo.
Allora, non posso fare a meno di chiedermi se c’è una via d’uscita.
In questo articolo cercheremo di capire insieme cosa fare se un comproprietario non vuole vendere una casa.
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Cosa fare se i comproprietari vogliono vendere una casa?
Se i comproprietari di una casa sono d’accordo nel venderla, nessun problema.
Una volta trovato l’acquirente e deciso il prezzo, basta andare dal notaio, firmare l’atto pubblico di compravendita (c.d. rogito) e il gioco è fatto.
Occorre, ovviamente, che tutti i comproprietari firmino il rogito dal notaio, altrimenti non se ne fa niente.
Un po’ come se uno solo dei comproprietari sottoscrive il contratto preliminare di compravendita.
In questo caso solo il firmatario si obbliga e, se non riesce ad ottenere il consenso degli altri comproprietari prima del rogito, ne risponderà personalmente nei confronti dell’acquirente, al quale dovrà risarcire i danni perché l’affare non si è concluso.
Le quote dei comproprietari.
Prima di scoprire cosa fare se un comproprietario non vuole vendere una casa, cerchiamo di capire cosa vuol dire comproprietà.
Si dice che un bene è in comproprietà quando è intestato a più persone ognuna delle quali è proprietaria di una quota percentuale dello stesso.
La quota può essere uguale, ad esempio tra marito e moglie, oppure diversa.
Pensiamo al caso in cui una persona lasci in eredità un appartamento al coniuge superstite e ai suoi 3 figli.
Un terzo dell’appartamento andrà al coniuge e i restanti due terzi ai figli.
La proprietà dell’appartamento, quindi, risulterà così divisa: un terzo al coniuge (quota del 33,33%) e due noni a ciascuno dei 3 figli (quota del 22,22% ciascuno).
Le quote saranno ancora diverse se il defunto lascia 4 figli (16,67% ciascuno) o 5 figli (13,33% ciascuno) e via dicendo.
É chiaro che se la casa in comproprietà viene venduta, il ricavato, una volta sottratte le spese sostenute per la vendita, andrà diviso fra tutti i cointestatari in proporzione alle quote percentuali di proprietà di ciascuno.
Cosa fare se un comproprietario non vuole vendere una casa?
Cerchiamo, ora, di capire cosa fare se un comproprietario non vuole vendere una casa.
Una prima soluzione potrebbe essere quella di cedere la propria quota al comproprietario che non vuole privarsi del bene.
Quest’ultimo, ovviamente, dovrà pagarla, ciò che potrebbe far saltare l’affare se non ha denaro sufficiente.
Quella della liquidazione della quota all’altro comproprietario è la strada normalmente seguita dai coniugi in sede di separazione o di divorzio per risolvere i contrasti che spesso sorgono in relazione alla casa coniugale.
Un’altra soluzione potrebbe essere quella di cedere la propria quota ad un terzo.
Il terzo diventerebbe, così, proprietario di una quota della casa e, come accadeva per il venditore, potrà utilizzarla allo stesso modo degli altri comproprietari.
La procedura da seguire è quella di una normale compravendita immobiliare alla quale, però, non parteciperanno tutti i comproprietari, ma solo chi vende la sua quota.
Normalmente questa non è la soluzione ideale.
Non è facile, infatti, trovare qualcuno disponibile ad acquistare solo una quota di una casa non ancora divisa e, così, condividerla con terze persone, di solito estranee.
Con queste persone dovrà, poi, accordarsi per l’utilizzo dell’immobile, per il pagamento delle spese e per l’esecuzione di eventuali lavori sull’immobile stesso.
Cosa fare se un comproprietario non vuole vendere una casa: la divisione immobiliare.
Se le soluzioni già viste non consentono di risolvere il nostro problema, non ci resta che la strada della divisione immobiliare.
Dobbiamo, allora, rivolgerci ad un avvocato affinché chieda al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile di dividerlo.
Iniziamo col dire che è un diritto di tutti i comproprietari, anche di quelli che hanno una quota minoritaria, chiedere la divisione dell’immobile.
La divisione, se è possibile, deve essere fatta in natura e cioè dividendo l’immobile in tante parti quanti sono i comproprietari.
La legge, infatti stabilisce che la divisione sia fatta in natura tutte le volte in cui l’immobile risulti comodamente divisibile in tante parti corrispondenti alle quote percentuali dei singoli comproprietari [1].
Pensiamo, ad esempio, ad una grande villa che può essere frazionata in più appartamenti, autonomi l’uno dall’altro e con ingressi indipendenti.
Tale risultato potrebbe essere raggiunto anche eseguendo degli interventi di muratura non troppo complessi.
Se poi le parti in cui può essere diviso l’immobile non corrispondono perfettamente alle quote percentuali dei singoli comproprietari, nessun problema.
Chi prende la parte che vale di più, deve pagare la differenza in denaro a chi, invece, prende quella che vale di meno (c.d. conguaglio).
Nel giudizio di divisione, il compito di valutare se l’immobile è fisicamente divisibile, viene affidato dal giudice ad un consulente (c.d. consulente tecnico d’ufficio).
Il consulente deve anche formare le singole quote da assegnare ai comproprietari.
Le quote vengono assegnate con sentenza a chi le richiede.
In caso di contrasto (ad esempio quando più comproprietari vogliono la stessa quota), invece, decide il giudice, ricorrendo anche ad un sorteggio.
La Corte di cassazione, infatti, ha precisato che quando nella comunione ereditaria ci sono quote uguali, queste vanno attribuite tra i coeredi con il metodo dell’estrazione a sorte (c.d. sorteggio) [2].
Se, invece, l’immobile non è divisibile in natura, il giudice deciderà se venderlo all’asta oppure assegnarlo al comproprietario che ne faccia richiesta.
Nel primo caso, il ricavato della vendita verrà diviso tra i comproprietari in proporzione alle rispettive quote.
Non c’è dubbio che la soluzione migliore, avendone la possibilità, sia quella di acquistare la quota del comproprietario uscente per poi vendere la casa al di fuori della procedura giudiziaria.
Questo perché la vendita all’asta avviene quasi sempre ad un prezzo inferiore (a volte di molto) rispetto a quello di mercato.
In definitiva la cosa migliore è sempre quella di mettersi d’accordo e fare una divisione contrattuale o, al limite, di vendere la propria quota agli altri comproprietari o di acquistare la loro.
Diversamente rischiamo di stare in causa per anni, senza neppure raggiungere il risultato sperato, sia perché la quota desiderata potrebbe non esserci assegnata, sia perché con la vendita all’asta possiamo perdere un mucchio di denaro.
Ricordiamo, infine, che se l’immobile da dividere è gravato da un mutuo occorrerà risolvere anche questo problema.
Allora, o il mutuo viene estinto con il ricavato della vendita della casa cointestata, oppure chi acquista la quota o le quote degli altri può accollarselo, liberando i comproprietari uscenti.
Quest’ultima soluzione, però, non è di facile attuazione, perché spesso non viene accettata dalla banca che ha concesso il mutuo.
- Art.1114 codice civile.
- Cass. civ. n.14713 del 30 agosto 2012.
