Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza

Non è facile trovare una casa che soddisfi le nostre esigenze.

C’è chi ne ricerca una immersa nel verde e chi, invece, ama vivere in città, in zone piene di locali e di negozi, magari vicino alla stazione o alla metropolitana.

Quando finalmente troviamo una casa che ci soddisfa pienamente, diventa difficile pensare di doverci un giorno trasferire altrove.

Se siamo in affitto, però, dobbiamo sempre ricordare che i contratti hanno una durata limitata nel tempo e, quindi, possiamo rischiare di trovare nella cassetta della posta la disdetta del contratto di locazione.

Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza: come e quando?

Un contratto di locazione ad uso abitativo ha una durata di 4 anni e, alla scadenza, si rinnova automaticamente per altri 4 anni (c.d. 4+4).

Però, al termine dei primi 4 anni di contratto la legge dà al proprietario la possibilità di liberarsi dell’inquilino, dando disdetta [1].

In questo modo il padrone di casa rientra in possesso della sua abitazione prima del termine di durata del contratto.

Tuttavia, non tutti sanno che alla scadenza dei primi 4 anni, il proprietario non è libero di disdettare il contratto a suo piacimento, ma può farlo solo in alcuni casi.

Vediamo, allora, quando ciò è possibile.

Quando si può dare disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza?

Tutti noi sappiamo che è molto importante trovare una bella casa, spaziosa e confortevole.

Sappiamo anche che, se viviamo in affitto, è fondamentale avere la possibilità di rimanere nell’immobile e non rischiare di finire in mezzo a una strada da un giorno all’altro.

Per garantire tranquillità e stabilità all’inquilino in regola con i pagamenti, la legge prevede che il proprietario di casa possa dare disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza solo per particolari motivi.

Vediamo quali:

1. se il proprietario vuole trasferirsi a vivere nell’immobile oppure usarlo per svolgere la sua attività professionale o commerciale, oppure vuole farci trasferire la moglie, un figlio, i suoi genitori o altri parenti entro il secondo grado;
2. se l’inquilino, nello stesso comune, dispone di un’abitazione libera, adatta alle sue esigenze e a quelle della sua famiglia;
3. se il proprietario vuole usare l’abitazione per scopi sociali, culturali o religiosi (in questo caso, però, al momento della disdetta, deve proporre all’inquilino di trasferirsi in un’altra casa);
4. se l’abitazione è posta in un immobile che il proprietario intende demolire o ristrutturare integralmente, oppure, se l’abitazione è all’ultimo piano, e si vuole sopraelevare l’edificio;
5. se l’abitazione si trova in un immobile seriamente danneggiato sul quale il proprietario deve fare importanti lavori che non possono essere eseguiti in presenza dell’inquilino;
6. se il proprietario deve vendere l’abitazione e non ne ha altre oltre a quella in cui vive (in questo caso l’inquilino ha il diritto di prelazione sull’immobile e cioè di essere preferito a tutti gli altri quando il proprietario lo vende);
7. se l’inquilino si allontana spesso dall’abitazione, senza alcun motivo.

Come dare disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza?

Il proprietario che vuole dare disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza deve inviare all’inquilino una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC, nella quale deve indicare in modo preciso, a pena di nullità, il motivo della disdetta tra quelli appena visti [2].

L’indicazione specifica dei motivi consente di verificarne la serietà, nel caso in cui sorga una lite.

Assicura, inoltre, la possibilità di controllare, una volta riconsegnata l’abitazione al proprietario, il reale uso che quest’ultimo ne fa.

Per non prendere alla sprovvista l’inquilino, la comunicazione deve arrivargli almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto.

Ricordiamo, infine, che alla seconda scadenza (quindi dopo 8 anni dalla conclusione del contratto) il proprietario può vendere l’immobile o disdettare il contratto liberamente, preavvisando l’inquilino.

Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza: i motivi simulati.

Non sono rari i casi in cui i proprietari si servono in modo irregolare dei motivi appena visti per liberare un immobile prima della scadenza contrattuale.

In questi casi, se non ricorrono in concreto i motivi previsti dalla legge, l’inquilino può rivolgersi al giudice e chiedere il risarcimento del danno.

Il risarcimento è pari a 36 volte l’ammontare del canone mensile di locazione.

Può ottenere un risarcimento anche quando il proprietario, pur avendo legittimamente disdettato il contratto di locazione, nei 12 mesi successivi alla liberazione dell’immobile, non ne fa l’uso dichiarato.

In quest’ultimo caso, in alternativa al risarcimento del danno, l’inquilino può chiedere al tribunale di rientrare nell’abitazione, alle stesse condizioni precedenti alla disdetta.

La legge facilita molto l’azione dell’inquilino che non deve provare nulla per ottenere un risarcimento così elevato.

Se, invece, vuole qualcosa di più, gli tocca dimostrare il maggior danno subito.

Per evitare di sborsare una somma così elevata, il proprietario deve provare che il mancato uso dell’immobile è dipeso da forza maggiore oppure da una giusta causa.

Per capire meglio ricorriamo ad un esempio.

Immaginiamo che la figlia del proprietario doveva sposarsi e andare a vivere nell’immobile liberato dall’inquilino.

Il matrimonio, poi, non è stato celebrato e, così, la casa è rimasta vuota.

Infine, il risarcimento è dovuto anche se l’inquilino alla scadenza del contratto disdettato non si è allontanato spontaneamente, ma ha costretto il proprietario a rivolgersi al tribunale per liberare l’immobile.

Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza: i costi.

In tutti i casi di disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza le parti devono darne comunicazione all’agenzia delle entrate entro 30 giorni dalla chiusura del contratto stesso e versare l’imposta di registro (67 euro).

Il versamento può essere effettuato sia tramite il modello F24, sia tramite i servizi di pagamento telematici dell’agenzia.

Normalmente il versamento viene eseguito dal proprietario che, poi, si fa rimborsare la metà della somma dall’inquilino.

Oltre al pagamento dell’imposta di registro le parti devono anche comunicare all’ufficio presso il quale il contratto è stato registrato che lo stesso è stato disdettato alla prima scadenza.

Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza: i contratti c.d. agevolati.

Accanto ai normali contratti di locazione 4+4, le parti possono firmare i c.d. contratti agevolati (o a canone concordato).

In questi casi, il canone non è stabilito liberamente tra proprietario e inquilino, ma è fissato in un accordo stipulato a livello locale dalle organizzazioni dei proprietari e degli inquilini.

Il contratto dura, però, solo 3 anni e, alla scadenza, si rinnova automaticamente per altri 2 anni.

Anche per questi contratti valgono le regole che abbiamo già visto per i contratti 4+4 nel caso di disdetta alla prima scadenza.

1. Art.3 decreto legislativo n.431 del 9 dicembre 1998.
2. Cass. civ. n.3938 del 9 febbraio 2023.