Norme e Diritto

La cauzione nel contratto di locazione: tutto quello che c’è da sapere

La vita ci obbliga a fare delle scelte.

Non sempre è facile, ma in qualche modo dobbiamo decidere quale sia la soluzione migliore per noi.

Che si tratti del lavoro, del nostro rapporto sentimentale o, perché no, della nostra abitazione.

In quest’ultimo caso spesso ci domandiamo se sia meglio comprare casa o concludere un contratto di locazione.

Se la nostra scelta cade sulla casa in affitto, al momento della firma del contratto il proprietario ci chiederà senz’altro di versare una cauzione.

Ma cos’è e a cosa serve la cauzione nel contratto di locazione?

Cos’è e a cosa serve la cauzione nel contratto di locazione?

Iniziamo col dire che la cauzione (o deposito cauzionale) è la somma che dobbiamo consegnare al proprietario quando prendiamo in affitto un immobile.

Serve per garantire il rispetto degli impegni che abbiamo assunto firmando il contratto di locazione.

Tra questi impegni ricordiamo quello di mantenere l’immobile in buono stato e di pagare con regolarità l’affitto.

Così, in caso di inadempimento, il proprietario dell’immobile può ottenere quello che gli spetta chiedendo al giudice di attribuirgli in tutto o in parte il deposito cauzionale.

Ad esempio, se l’inquilino danneggia il pavimento di casa, rompe una finestra o porta via la caldaia, il proprietario può chiedere al giudice che questi danni gli vengano ripagati con la cauzione.

Allo stesso modo, quando il contratto termina, se l’inquilino è indietro con il pagamento dell’affitto, il proprietario può recuperare il denaro perso trattenendo il deposito cauzionale.

Ricordiamo, però, che può farlo solo se l’inquilino è d’accordo.

Diversamente, dovrà restituirgli la cauzione, anche se non ha pagato l’affitto.

Infine, se il proprietario trova dei danni all’interno dell’immobile e vuole essere risarcito, non può decidere autonomamente di tenersi la cauzione.

Il danno e l’ammontare del risarcimento, infatti, devono essere accertati da un giudice.

Sarà compito di quest’ultimo, se ritiene provata la responsabilità dell’inquilino, riconoscere al proprietario il giusto risarcimento, autorizzandolo a tenersi la cauzione.

Abbiamo già detto che al termine del contratto di locazione l’inquilino ha diritto ad ottenere la restituzione della cauzione.

Se il proprietario non provvede, né avvia una causa per trattenere la cauzione, l’inquilino può richiedere al giudice di emettere un’ingiunzione di pagamento nei suoi confronti.

Ricordiamo, però, che l’azione per ottenere la restituzione della cauzione va iniziata entro 10 anni dalla riconsegna dei locali.

Diversamente il diritto si prescrive e la cauzione viene persa definitivamente.

È obbligatorio versare la cauzione nel contratto di locazione?

La cauzione nel contratto di locazione non è obbligatoria.

Infatti, non esiste alcuna regola che impone alle parti di inserirla nell’accordo.

Così, il proprietario e l’inquilino possono decidere di farne a meno, senza per questo avere problemi di validità del contratto.

Comunque, è sempre meglio prevederla, soprattutto se si tratta di locazioni di breve durata.

In questi casi, infatti, gli inquilini potrebbero avere poca cura dell’abitazione.

Così il proprietario, al momento della riconsegna delle chiavi, potrebbe trovarsi costretto a pagare di tasca propria i lavori di sistemazione dell’immobile danneggiato dall’inquilino sbadato.

A quanto ammonta la cauzione nel contratto di locazione?

Abbiamo già detto che la legge non obbliga le parti a prevedere la cauzione nel contratto di locazione.

Se, però, il proprietario decide di richiederla, non può comunque pretendere dall’inquilino una somma superiore a 3 mesi di affitto [1].

Facciamo un esempio.

Se prendiamo in locazione un appartamento e ci obblighiamo a versare ogni mese 500 euro di affitto, il proprietario non potrà chiederci più di 1.500 euro di cauzione.

Non esiste, invece, alcuna regola per quanto riguarda l’importo minimo della cauzione che può essere stabilito liberamente dalle parti.

L’importante è che, quando il proprietario e l’inquilino prevedono la cauzione, la indichino nel contratto di locazione.

Infine, anche se l’importo dell’affitto mensile aumenta (magari perché nel contratto è previsto l’adeguamento Istat), il proprietario non può richiedere alcuna somma in più a titolo di deposito cauzionale.

La cauzione nel contratto di locazione e le tasse.

Tutti i contratti di locazione vanno registrati indipendentemente dall’ammontare dell’affitto concordato dalle parti.

Solo i contratti che hanno una durata inferiore a 30 giorni all’anno non devono essere registrati.

La somma che si paga al momento della registrazione è stabilita in misura percentuale sull’importo dell’affitto annuo moltiplicato per la durata del contratto stesso (imposta di registro).

A questo importo si devono aggiungere 16 euro per ogni 4 facciate del contratto (imposta di bollo).

Nessuna somma, invece, è dovuta sulla cauzione.

Solo nel caso in cui la cauzione venga versata da una persona diversa dall’inquilino dovrà essere pagata l’imposta di registro in misura pari allo 0,50% del suo ammontare.

La cauzione nel contratto di locazione e gli interessi.

Abbiamo già detto che, quando finisce il contratto di locazione, la cauzione deve essere restituita all’inquilino.

Solo nel caso in cui quest’ultimo abbia danneggiato i locali presi in affitto, il proprietario può rifiutarsi di ridargliela.

Forse non tutti sanno che, chi ha versato il deposito cauzionale, ha anche diritto a ricevere ogni anno gli interessi legali maturati sulla somma consegnata.

Le parti possono anche decidere che gli interessi vengano riconosciuti all’inquilino in una sola volta al momento della restituzione della cauzione.

Ricordiamo, infine, che l’inquilino non può rinunciare agli interessi sul deposito cauzionale.

La cauzione nel contratto di locazione e la fideiussione.

In alternativa alla consegna di una somma di denaro, le parti possono anche scegliere forme diverse di garanzia.

Fra queste la principale è senz’altro la fideiussione bancaria o assicurativa.

Si tratta di una garanzia che assicura al proprietario il rispetto di tutti gli obblighi che il contratto di locazione pone a carico dell’inquilino.

Allo stesso tempo riduce le spese che quest’ultimo deve sostenere nel momento in cui firma il contratto.

Con la fideiussione, infatti, l’inquilino non deve mettere mano al portafoglio e anticipare al proprietario la cauzione, salvo che quest’ultimo la pretenda comunque (per garantire il risarcimento di eventuali danni) insieme alla fideiussione (per garantire il pagamento dell’affitto).

Poi, nel caso in cui non vengano rispettati gli obblighi che nascono dal contratto di locazione, ci penserà la banca o l’assicurazione a ripagare il proprietario.

Non dimentichiamo, infine che la fideiussione ha un costo annuo che si aggira intorno ai 150 euro o poco più.

Si tratta comunque di una piccola somma rispetto a quella che ci chiederebbe il proprietario a titolo di cauzione (fino a 3 mesi di affitto).

  1. Art.11 legge n.392 del 27 luglio 1978.