Rapporti di buon vicinato: tutto quello che c’è da sapere

Noi tutti abbiamo dei vicini che, magari, neppure conosciamo.

Ciò non significa, però, che non siamo tenuti a rispettare delle regole per mantenere rapporti di buon vicinato.

Queste regole servono per garantire la pacifica convivenza ed evitare che ogni piccolo contrasto possa sfociare in una lite e, spesso, finire davanti ad un giudice.

Vediamo, allora, quali sono le regole che disciplinano i rapporti di buon vicinato.

Vicini e rapporti di buon vicinato.

Innanzitutto, quando parliamo di vicini ci riferiamo non solo a chi abita sul nostro stesso pianerottolo oppure nello stesso palazzo, ma anche ai proprietari di un terreno confinante con il nostro.

Non importa, poi, che i vicini siano, a loro volta, proprietari dell’immobile o semplici inquilini, purchè occupino legittimamente la casa o il terreno che confina con la nostra proprietà.

Immissioni e rapporti di buon vicinato.

Parliamo di immissioni per descrivere qualsiasi diffusione in una proprietà di fumo, rumore, calore, odore e così via proveniente da un’altra proprietà.

Iniziamo subito col dire che le immissioni sono normalmente consentite dalla legge [1].

Noi tutti, allora, dobbiamo sopportare i rumori, il fumo e gli odori provenienti dalle abitazioni o dai terreni vicini e questo perché ognuno deve essere libero di utilizzare i suoi beni come meglio crede.

Però, il proprietario che subisce immissioni dal fondo altrui, quando queste provocano un fastidio eccessivo e cioè superano il limite della normale tollerabilità, può opporsi e chiedere al vicino di cessare l’attività molesta.

In alcuni casi, poi, il vicino può pretendere che il confinante cessi la sua attività anche quando le immissioni, pur non superando il limite della normale tollerabilità, risultano comunque dannose per la sua salute. [2].

Per quanto riguarda, in particolare, le immissioni di rumore, normalmente si ritiene che le stesse non siano tollerabili quando superano il rumore di fondo di oltre 3 decibel.

Ricordiamo, però, che i rumori della vita quotidiana, ad esempio quelli provocati dal vicino che alza ed abbassa una tapparella, oppure che chiude la serranda del box, avvia la propria moto, il phon, l’aspirapolvere e così via, devono essere sopportati.

Ovviamente il giudizio sarà diverso se questi rumori vengono ripetuti in continuazione, magari nelle ore notturne.

Lo stesso ragionamento può essere fatto per le immissioni di fumo e di odori.

Ad esempio, il barbecue del vicino andrà tollerato se viene effettuato di tanto in tanto.

Potrebbe non esserlo, invece, se il vicino lo accende tutti i giorni, magari a pranzo e a cena.

E così anche la canna fumaria di un ristorante che corre lungo l’edificio condominiale può causare immissioni di fumo e/o di calore negli appartamenti dei condomini.

Allora il giudice ne può ordinare la rimozione anche se queste immissioni, pur non superando la normale tollerabilità, risultano fastidiose e moleste.

Rapporti di buon vicinato e impianti di videosorveglianza.

Per tutelare i propri beni, negli ultimi anni molti di noi hanno installato impianti di videosorveglianza.

Questi impianti sono senz’altro legittimi, ma, a volte, creano problemi nei rapporti di buon vicinato poiché chi ci sta intorno teme che le videocamere possano violare il loro diritto alla riservatezza.

È importante, allora, per evitare tensioni con i vicini, rispettare la legge e, in particolare, le norme che tutelano la privacy.

Occorre anche prestare attenzione a come si orientano gli apparecchi in modo che la proprietà altrui non entri nel loro raggio d’azione.

Ricordiamo, infine, che le telecamere possono essere installate anche in condominio, per controllare le zone comuni.

La decisione di realizzare un sistema di videosorveglianza per fini di sicurezza spetta all’assemblea.

L’assemblea condominiale decide con un numero di voti che rappresenta la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [3].

Rapporti di buon vicinato e regolamento condominiale.

I regolamenti condominiali spesso introducono regole per prevenire possibili contrasti fra i condomini ed assicurare una pacifica convivenza.

Non è insolito, infatti, che il regolamento vieti di tenere alcuni comportamenti proprio per assicurare rapporti di buon vicinato.

Ad esempio, può vietare ai minori di giocare nel cortile comune o ai condomini di mettere in funzione i grandi elettrodomestici in determinate fasce orarie per non disturbare il riposo dei vicini.

La violazione di queste norme può essere segnalata all’amministratore del condominio, il quale può invitare il condomino a cessare l’attività molesta.

Nel caso in cui il regolamento condominiale lo prevede, il condomino che viola le regole in esso contenute può anche essere multato.

Le multe possono essere applicate solo dall’assemblea condominiale e devono essere riscosse dall’amministratore.

Rapporti di buon vicinato e distanze tra le costruzioni.

Sempre per assicurare rapporti di buon vicinato la legge regolamenta le distanze tra le costruzioni [4].

Tutte le volte in cui le costruzioni su fondi vicini non sono unite fra loro, devono essere realizzate ad una distanza di almeno 3 metri.

Nel caso in cui il vicino non rispetti la distanza legale, anche il proprietario del terreno confinante può non osservarla e realizzare la sua costruzione sul fondo del vicino, addirittura appoggiandosi al muro di quest’ultimo che in questo modo diventerà comune [5].

Se, invece, il vicino ha costruito sul confine, il proprietario del terreno confinante può costruire in aderenza al muro altrui, ma senza appoggiare la propria costruzione [6].

É anche possibile chiedere la comunione del muro, pagando la metà del valore del muro stesso e del terreno su cui è costruito.

Diverso il caso del muro di recinzione.

Se questo muro è alto meno di 3 metri può essere realizzato senza rispettare le distanze stabilite per le costruzioni.

Quando il muro si trova sul confine, il vicino può sempre renderlo comune.

Infine quest’ultimo  può pretendere dal proprietario del terreno confinante un contributo economico per costruire il muro di recinzione.

Rapporti di buon vicinato: la servitù.

Alle volte per poter utilizzare al meglio una proprietà è necessario imporre dei vincoli a carico di un’altra proprietà.

Si parla in questo caso di servitù [7].

Occorre che le due proprietà siano vicine e che il peso che grava su una di esse (detta fondo servente) possa effettivamente servire all’altra (detta fondo dominante).

In pratica, la servitù impone al titolare della proprietà servente di sopportare un determinato comportamento da parte del titolare di quella dominante.

Il primo, ad esempio, deve consentire il passaggio del secondo sul proprio terreno, può essere obbligato a non costruire al di sopra di una certa altezza oppure a far passare le tubazioni dell’acqua o del gas dirette al terreno del vicino e così via.

Invece, il titolare del fondo dominante, nell’esercizio della servitù, deve comportarsi in modo da arrecare meno disturbo possibile all’altro proprietario.

Rapporti di buon vicinato: luci e vedute.

Iniziamo col dire che le luci e le vedute sono finestre o comunque aperture nelle costruzioni [8].

In particolare, le luci permettono solo il passaggio di aria e di luce senza consentire di affacciarsi sulla proprietà altrui.

Le vedute, invece, permettono di affacciarsi e cioè di sporgere la testa.

Ad esempio, sono vedute una finestra, un terrazzo o un balcone, purchè muniti di un parapetto che consente di sporgersi senza pericolo.

Per evitare liti tra vicini la legge regola l’apertura di luci e vedute.

Per l’apertura di luci non è prevista alcuna distanza dalla proprietà del vicino.

Per l’apertura di una veduta, invece, è necessario osservare la distanza di un metro e mezzo dal confine per quelle che consentono una visione diretta del fondo del vicino e di 75 centimetri per quelle che consentono una visione solo laterale [9].

Se fra le due proprietà corre una strada pubblica, non dobbiamo rispettare le distanze appena indicate.

Ricordiamo, infine, che nei muri comuni nessuno dei proprietari può aprire luci.

Rapporti di buon vicinato: la tutela giudiziaria.

Di fronte ad un vicino che non osserva le regole di buon vicinato e che si mostra del tutto indifferente alle richieste altrui, non resta altro da fare che rivolgersi al giudice.

In particolare, il proprietario danneggiato dal comportamento del vicino può agire in giudizio per ottenere sia la cessazione delle immissioni sia il risarcimento dei danni subiti [10].

Infine, se c’è un concreto rischio per la salute, il danneggiato può chiedere l’intervento del giudice con una procedura d’urgenza.

1. Art.844 codice civile.
2. Cass. civ. n.939 del 17 gennaio 2011.
3. Art.1136 codice civile.
4. Art.873 codice civile.
5. Art.875 codice civile.
6. Art.874 codice civile.
7. Art.1027 codice civile.
8. Art.900 codice civile.
9. Art.905 codice civile.
10. Art.2043 codice civile.