Spese condominiali non pagate: cosa rischia il condomino?

Quando a fine mese i soldi iniziano a scarseggiano, diventa necessario valutare quali, tra le tante spese ancora da sostenere, possiamo rinviare.

Allora, se decidiamo di non pagare le spese condominiali nel termine stabilito, cosa può succedere?

Il condominio può avviare una causa nei nostri confronti?

Lo può fare anche se non abbiamo versato solo una rata delle spese?

Gli altri condomini devono anticipare le spese condominiali non pagate?

Cerchiamo di rispondere a queste domande.

Cosa succede se il condomino non paga le spese nei termini?

Iniziamo col dire che tutti i condomini devono partecipare alle spese per la gestione del bene comune e per la sua conservazione [1].

La legge stabilisce che le spese condominiali vanno suddivise fra i condomini in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa previsione [2].

Infine, i proprietari non possono sottrarsi all’obbligo di contribuzione alle spese per la conservazione del bene comune [3].

È chiaro, allora, che se il singolo condomino decide di non pagare le spese condominiali causa un danno all’intero condominio.

Per evitare questo danno, l’amministratore del condominio deve attivarsi per ottenere il versamento di quanto dovuto.

L’amministratore può agire in giudizio nei confronti del condomino moroso (ossia in ritardo con i pagamenti) per ottenere il versamento delle spese condominiali non pagate da quest’ultimo e, per farlo, non ha necessità di ottenere l’autorizzazione dell’assemblea condominiale.

Normalmente, prima di rivolgersi al giudice, invierà al condomino inadempiente una raccomandata, (il cui costo verrà posto a carico di quest’ultimo nel bilancio di esercizio), con la quale lo invita a regolarizzare la posizione.

Ricevuta la raccomandata contenente l’invito a versare le spese condominiali non pagate, il condomino potrà provvedere al saldo nel termine indicato dall’amministratore, oppure contattare quest’ultimo per concordare un piano di pagamento dilazionato o, infine, disinteressarsi della richiesta.

In tutti i casi in cui il condomino non dia seguito all’invito, l’amministratore dovrà rivolgersi al giudice per ottenere un ordine di pagamento (decreto ingiuntivo).

La legge, infatti, impone all’amministratore di agire nei confronti dei condomini che non versano le spese entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio [4], salvo che l’assemblea non lo abbia esonerato dall’avviare l’azione per il recupero del credito.

Il debitore, una volta ricevuto il decreto ingiuntivo potrà decidere di impugnarlo, proponendo opposizione, oppure procedere al pagamento.

Si noti che la legge prevede una procedura piuttosto rapida per la riscossione delle spese condominiali non pagate.

Infatti, l’amministratore potrà dare avvio all’esecuzione forzata nei confronti del condomino dopo soli 10 giorni dalla notifica del provvedimento esecutivo del giudice, senza attendere che siano trascorsi i 40 giorni previsti per impugnare l’ingiunzione.

Il condomino moroso, allora, potrà subire:

• un pignoramento immobiliare (vendita all’asta dell’immobile di sua proprietà);
• un pignoramento mobiliare (vendita all’asta di beni di sua proprietà, quali ad esempio il televisore, la vettura, il divano e così via);
• un pignoramento presso terzi (pagamento diretto in favore del condominio di una quota del suo stipendio, della sua pensione o del saldo del conto corrente).

Accanto all’avvio delle azioni giudiziali per il recupero del credito, l’amministratore può anche sospendere l’erogazione al condomino moroso di alcuni servizi comuni che possono essere goduti in modo separato da ogni singolo condomino (ad esempio l’acqua o il gas oppure il parcheggio condominiale, la piscina, il deposito biciclette e così via) [5].

Questo intervento è consentito dalla legge solamente nel caso in cui il condomino non paghi le spese condominiali da oltre sei mesi.

Non è neppure necessario che vi sia una relazione fra le spese non pagate e il servizio sospeso, poiché l’amministratore è libero di decidere l’azione più efficace con il solo limite, per quanto riguarda l’acqua, di garantire al condomino un minimo approvvigionamento.

Spese condominiali non pagate: entro quando il condominio deve agire?

Il condominio può agire nei confronti del debitore per recuperare le spese condominiali non pagate entro cinque anni dalla approvazione del rendiconto della gestione, quando si tratta di spese ordinarie.

Nel caso di spese straordinarie, il termine entro cui il condominio deve agire sale a dieci anni.

Poiché si tratta di termini di prescrizione, sarà sufficiente che l’amministratore invii una richiesta formale di pagamento per interrompere il termine di cinque o dieci anni e farne decorrere uno nuovo.

Facciamo un esempio per capire meglio.

Se il rendiconto viene approvato il 30 novembre 2021, il condominio potrà agire nei confronti del debitore per il recupero delle spese ordinarie entro il 30 novembre 2026, oppure potrà inviare una richiesta di pagamento entro tale data, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, così da avere a disposizione altri cinque anni dal ricevimento della raccomandata per iniziare l’azione.

Spese condominiali non pagate: se un condomino non paga, devono pagare gli altri?

Le spese condominiali non pagate da un condomino devono essere versate dagli altri condomini in proporzione alle quote millesimali di proprietà di ciascuno di essi.

Tale obbligo sorge solo a seguito del tentativo di esecuzione (mobiliare, immobiliare o presso terzi) conclusosi con un nulla di fatto nei confronti del condomino moroso.

L’amministratore può anche proporre all’assemblea di creare un fondo morosità per coprire i debiti dei condomini che non hanno pagato le spese.

Questo fondo, però, può essere costituito solo con il consenso di tutti i condomini.

Anche gli importi da destinare al fondo morosità vanno suddivisi tra tutti i condòmini in proporzione ai rispettivi millesimi di proprietà.

Cerchiamo di capire, infine, cosa succede ai condomini in regola con i versamenti, nel caso in cui i fornitori non vengano pagati perché nelle casse del condominio non c’è denaro sufficiente per saldare le loro fatture.

Il fornitore, dopo aver richiesto senza esito il pagamento, dovrà rivolgersi al giudice.

Ottenuto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio e tentata l’esecuzione senza esito, il fornitore avrà diritto di conoscere dall’amministratore i nomi dei condomini morosi contro i quali potrà agire per il recupero del proprio credito.

Nel caso in cui anche quest’ultima azione non produca alcun risultato, il creditore potrà rivolgere le proprie pretese nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, i quali saranno tenuti a soddisfare il fornitore in proporzione ai millesimi di proprietà.

Come si pagano le spese condominiali?

E’ bene sapere che i condomini non sono liberi di pagare le spese come meglio credono.

Il codice del condominio [6] ha stabilito, infatti, che il pagamento delle spese condominiali non può essere effettuato in contanti, ma deve essere eseguito con bonifico sul conto corrente del condominio.

In alternativa il condomino può pagare direttamente presso lo studio dell’amministratore con un assegno, che poi l’amministratore provvederà a versare sul conto corrente del condominio.

1. Art.1104 codice civile.
2. Art.1123 del codice.
3. Art.1118 terzo comma codice civile.
4. Art.1129 codice civile.
5. Art.63 disposizioni attuazione codice civile.
6. Legge n.220 del 11 dicembre 2012.