Norme e Diritto

Termine di grazia nello sfratto per morosità

Dopo aver perso il lavoro le cose proprio non girano.

Da diversi mesi non riesco neppure a pagare l’affitto.

Il proprietario si è già rivolto a un avvocato per sollecitare il pagamento, ma non gli ho neppure risposto.

Così qualche giorno fa è arrivato a casa l’ufficiale giudiziario per consegnarmi lo sfratto per morosità.

Mi sono subito chiesto se posso fare qualcosa per evitare di finire in mezzo alla strada.

Prendendo qualche informazione, ho scoperto che è possibile andare davanti al giudice per chiedere un termine entro il quale pagare l’affitto e, così, evitare lo sfratto.

Stiamo parlando del termine di grazia nello sfratto per morosità e cioè del periodo di tempo che il giudice concede all’inquilino che non paga l’affitto per sistemare le cose.

Cerchiamo di capire meglio.

Cos’è il termine di grazia nello sfratto per morosità?

Se l’inquilino non paga l’affitto o le spese condominiali (per un importo superiore a 2 mesi di affitto), il proprietario può avviare lo sfratto per morosità.

Prima, però, deve spedirgli una raccomandata o una PEC (se l’inquilino ce l’ha) con la quale lo invita a pagare.

Non è necessario rivolgersi a un avvocato.

Infatti, possiamo trovare facilmente un facsimile di lettera di sollecito su internet.

Se poi l’inquilino non paga o non riconsegna la casa, non resta che andare in tribunale per ottenere la liberazione dell’immobile occupato.

Si inizia con la notifica da parte dell’ufficiale giudiziario dello sfratto davanti al tribunale del luogo in cui si trova la casa presa in affitto.

Il proprietario dovrà necessariamente rivolgersi a un avvocato.

A differenza del semplice sollecito di pagamento, infatti, la procedura di sfratto non si può fare senza l’intervento di un legale.

Una volta ricevuto l’atto, è bene leggerlo con cura per vedere in che giorno si terrà l’udienza in tribunale (normalmente è indicata nelle ultime pagine).

Ma anche questo non basta.

Infatti, la data dell’udienza viene spesso modificata dal giudice.

Si consiglia, allora, di andare nella cancelleria del tribunale indicato nello sfratto con in mano l’atto per chiedere al cancelliere quando si terrà l’udienza e il nome del giudice.

Questa verifica è importante perché se vogliamo sistemare le cose ed evitare di essere cacciati da casa dobbiamo farlo al più tardi in questa udienza.

Allora, possiamo presentarci davanti al giudice, anche senza avvocato, e pagare tutti gli affitti arretrati.

In questo caso si consiglia sempre di chiamare il legale del proprietario, prima dell’udienza, per mettersi d’accordo (sull’atto, in alto a destra, possiamo trovare il suo timbro con il numero di telefono e la mail).

Magari riusciamo ad evitare lo sfratto e ad ottenere un rinvio per pagare gli affitti scaduti.

Se non troviamo una soluzione col legale del proprietario, possiamo sempre pagare gli affitti arretrati o le spese condominiali direttamente davanti al giudice nella prima udienza fissata per la convalida dello sfratto.

Diversamente, possiamo chiedergli di fissare un termine di grazia [1].

L’assegnazione del termine di grazia, però, non è automatica.

Il giudice, infatti, lo concede solo se ritiene che l’inquilino sia in serie e dimostrate difficoltà economiche che non gli consentono di pagare regolarmente l’affitto di casa o le spese condominiali.

Questa è la teoria.

Nella prassi, invece, non è difficile ottenere un termine da parte del giudice per pagare gli affitti arretrati.

Basta presentarsi in tribunale e chiederlo, magari lamentandosi un po’ per il momento di difficoltà economica che stiamo attraversando e il gioco è fatto.

Il termine di grazia di 90 giorni.

Il giudice può concedere all’inquilino fino a 90 giorni per consentirgli di pagare gli affitti arretrati e le spese condominiali.

Deve, però, pagare anche le spese legali sostenute dal proprietario per avviare la procedura di sfratto.

Queste spese vengono stabilite dal tribunale e, di solito, si aggirano intorno a 800/1.000 euro.

Il giudice fisserà anche un’altra udienza a distanza di circa 10 giorni dalla scadenza del termine di grazia per verificare come sono andate le cose.

A questo punto se l’inquilino paga i canoni arretrati e le spese, il giudice non può fare altro che chiudere definitivamente la procedura.

Diversamente se l’inquilino non sistema le cose (o magari paga solo una parte del suo debito), il tribunale convalida lo sfratto, fissando la data per il rilascio dell’immobile.

Si passa allora alla fase esecutiva.

Cosa dobbiamo pagare entro il termine di grazia nello sfratto per morosità?

Per evitare lo sfratto è necessario pagare tutto quanto, non solo gli affitti e le spese condominiali arretrate, ma anche gli interessi e le spese legali.

L’inquilino, però, deve corrispondere al proprietario tutte le somme dovute alla data dell’udienza in cui il giudice gli ha concesso il termine di grazia.

Così, potrebbe anche non versare gli affitti dovuti nei mesi successivi all’udienza stessa senza subire alcuna conseguenza.

In quest’ultimo caso, infatti, il tribunale non potrà convalidare lo sfratto per morosità e il proprietario dovrà ripartire da capo con una nuova procedura di sfratto.

Nella pratica succede poche volte che l’inquilino entro il termine di grazia paghi, anche solo una parte, degli affitti o delle spese non versate.

Insomma, spesso approfitta di questo termine per rimanere all’interno dell’immobile ancora per qualche mese.

Il termine di grazia, però, può essere richiesto solo per 3 volte nell’arco di 4 anni.

Il termine di grazia di 120 giorni.

In alcuni casi l’inquilino può chiedere al giudice un termine di grazia più lungo fino a 120 giorni.

Può farlo, però, solo se dimostra che il mancato pagamento dell’affitto, per più di 2 mesi, è dipeso dalla difficile situazione economica in cui si trova.

Ma non basta.

Questa situazione deve essere sorta dopo la firma del contratto di locazione e deve derivare da una malattia, dalla perdita del lavoro o da altre gravi situazioni.

Anche in questo caso c’è un limite.

Possiamo beneficiare del termine di grazia di 120 giorni al massimo per 4 volte nell’arco di 4 anni.

Termine di grazia nello sfratto per morosità di immobili commerciali.

Se abbiamo preso in affitto un negozio o un ufficio e non riusciamo a pagare il canone mensile perché ci troviamo in una situazione di difficoltà economica, scordiamoci di poter chiedere al giudice un termine di grazia.

Le regole che abbiamo visto sopra, infatti, non valgono per le locazioni commerciali (uffici e negozi per intenderci), ma solo per quelle abitative [2].

In questi contratti, quindi, o ci mettiamo d’accordo con il proprietario del nostro negozio oppure paghiamo gli affitti arretrati e le spese (anche quelle legali) davanti al giudice.

Non abbiamo altra scelta.

Infatti, come già detto, non possiamo chiedere al tribunale la concessione di un termine di grazia per sistemare le cose.

  1. Art.55 legge n.392 del 27 luglio 1978.
  2. Cass. civ. S.U. n.272 del 28 aprile 1999.