Morte dell’inquilino: cosa succede?

L’anziano inquilino, che per molti anni ha occupato il nostro appartamento, è appena deceduto.

Dopo un primo momento di smarrimento e di dispiacere, viene naturale chiederci come dobbiamo comportarci e cosa ne sarà del contratto di locazione.

Insomma, in caso di morte dell’inquilino cosa succede?

Il contratto che avevamo rinnovato da poco cessa automaticamente o qualcun altro prenderà il posto della persona che non c’è più?

Morte dell’inquilino: cosa dice la legge?

Iniziamo subito col dire che, in caso di morte di una delle parti, il contratto di locazione prosegue con i suoi eredi.

Questa regola di carattere generale, però, non si applica a tutti quei contratti nei quali la presenza della parte deceduta è essenziale per la sua conclusione (c.d. contratti intuitu personae).

Pensiamo, ad esempio, alla nomina di un professionista in possesso di specifiche capacità per la realizzazione di una particolare opera oppure al contratto stipulato con un artista per uno spettacolo teatrale.

In questi casi, la morte del professionista o dell’artista non può che comportare lo scioglimento del contratto, poiché senza di loro il contratto stesso non sarebbe mai stato concluso.

Cerchiamo, ora, di capire se la regola generale può essere applicata anche al contratto di locazione.

È bene considerare separatamente il caso in cui a morire sia il proprietario dell’immobile concesso in locazione dal caso della morte dell’inquilino.

Nel primo, la morte non ha alcun effetto sul contratto che prosegue come se nulla fosse tra l’inquilino e gli eredi del proprietario sin dal momento in cui questi ultimi accettano l’eredità.

Nel secondo caso dobbiamo distinguere la situazione dell’inquilino che viveva da solo nell’immobile da quella in cui, invece, occupava l’immobile con la propria famiglia.

Morte dell’inquilino che occupava da solo l’immobile.

Nel caso in cui nell’immobile preso in affitto, l’inquilino abitava da solo, i suoi familiari non hanno alcun diritto di prendere il suo posto e il contratto di locazione si scioglie nel momento stesso della morte dell’inquilino.

In altre parole, i suoi eredi non possono andare a vivere nell’immobile affittato, ma devono solo liberarlo nel più breve tempo possibile e restituirlo al proprietario.

Devono anche pagargli quanto dovuto per l’occupazione nel periodo che va dalla morte dell’inquilino fino a quello della restituzione dell’immobile, ovviamente se non aveva già provveduto l’inquilino stesso.

Se non lo fa il proprietario può avviare un’azione giudiziaria per liberare l’immobile occupato abusivamente.

Allo stesso modo se l’inquilino non aveva pagato l’affitto, il proprietario può agire nei confronti dei suoi eredi per recuperare le somme che non gli erano state versate.

A tal fine deve rivolgersi a un avvocato affinché chieda al giudice di emettere un’ingiunzione di pagamento.

Gli eredi possono liberarsi da questi debiti solo rinunciando all’eredità ricevuta dall’inquilino.

A loro volta gli eredi che hanno provveduto a liberare l’immobile e a pagare quanto ancora dovuto dal loro caro, hanno diritto di ottenere dal proprietario dell’appartamento la restituzione della cauzione.

Morte dell’inquilino che abitava nell’immobile con i familiari.

Vediamo, ora, cosa succede se l’inquilino deceduto viveva nell’immobile preso in affitto con il coniuge, il convivente di fatto oppure con altri familiari.

In questo caso la legge sta dalla parte dei familiari dell’inquilino scomparso, consentendo loro di rimanere ad abitare nell’immobile preso in locazione dal defunto [1].

In altre parole, chi viveva con l’inquilino deceduto subentra nel contratto di locazione concluso da quest’ultimo.

Questa situazione si verifica nel momento stesso della morte dell’inquilino.

Il passaggio dall’inquilino ai suoi eredi ha luogo automaticamente, senza che sia necessario un altro atto, ad esempio, un nuovo contratto di locazione.

Ciò vuol anche dire che il proprietario dell’immobile affittato non può opporsi al subentro degli eredi nel contratto, così che la locazione proseguirà anche contro la sua volontà.

Ovviamente, in questo caso, poiché il contratto rimane lo stesso, l’importo dell’affitto non muta, come la scadenza contrattuale.

Si noti, inoltre, che l’affitto al proprietario deve essere pagato dai familiari conviventi.

Nel caso in cui non lo facciano, possono essere sfrattati.

Ricordiamo, infine, che il primo a subentrare al defunto è sempre il coniuge, anche nel caso di separazione giudiziale oppure di divorzio, se il giudice gli ha riconosciuto il diritto di abitare nella casa coniugale.

Dopo il coniuge, possono subentrare gli altri eredi, i parenti e gli affini che convivevano stabilmente con l’inquilino deceduto.

La stabile convivenza con l’inquilino.

Alla morte dell’inquilino il contratto di locazione prosegue con i suoi familiari solo se questi ultimi convivevano stabilmente con lui.

Diversamente, nessun diritto a subentrare nel contratto può essere loro riconosciuto.

Cerchiamo di fare qualche esempio per capire meglio.

Innanzitutto, non si ritiene che conviva stabilmente con l’inquilino, chi si trasferisce presso l’abitazione di quest’ultimo solo temporaneamente per esigenze di studio o di lavoro.

Allo stesso modo, anche chi va vivere con l’inquilino per assisterlo per un periodo più o meno lungo di tempo, non si ritiene che ci conviva stabilmente.

Così, i certificati anagrafici potrebbero non essere sufficienti se non accompagnati dalla prova della stabile convivenza del familiare con l’inquilino.

Morte dell’inquilino e scioglimento del contratto di locazione per volontà degli eredi.

Abbiamo già detto che alla morte del loro caro, gli eredi possono continuare a vivere nell’appartamento preso in affitto dal defunto.

Può anche succedere, però, che costoro non siano interessati a farlo.

Ad esempio, se il canone di locazione è molto elevato e, quindi, poco conveniente per gli eredi oppure quando questi ultimi, a seguito della morte dell’inquilino, decidano di trasferirsi altrove.

In tutti questi casi la legge consente loro di recedere dal contratto di locazione, causandone lo scioglimento.

Gli eredi devono, però, comunicarlo al proprietario entro e non oltre 3 mesi dalla morte dell’inquilino [2].

Occorre anche che:

• al momento del recesso, il contratto di locazione debba durare ancora per più di un anno;
• nel contratto stesso non sia permessa la sublocazione.

Ricordiamo, infine, che se i familiari conviventi recedono dal contratto di locazione, gli altri eredi, anche se non conviventi, possono decidere di subentrare nel contratto stesso, nel termine di 3 mesi, e, quindi, andare ad abitare nell’immobile preso in affitto dal loro caro.

1. Art.6 legge n.392 del 27 luglio 1978.
2. Art.1614 codice civile.