Come liberare una casa occupata abusivamente?

01.03.2023

Chi tra noi non ha mai sentito parlare dell’occupazione abusiva di una casa?

Alcune trasmissioni televisive hanno dato voce a cittadini che dopo essersi allontanati dalla propria abitazione per una breve vacanza o per andare a far visita ai figli lontani, al rientro l’hanno trovata occupata da un estraneo, che aveva anche cambiato la serratura.

Senza dubbio, la condotta di chi occupa abusivamente un immobile è illegale e può essere punita con il carcere [1], oltre a giustificare una condanna al risarcimento dei danni.

Ma ciò normalmente non basta, poiché quello che conta di più è capire come liberare una casa occupata abusivamente.

Iniziamo subito col dire che, contrariamente a quello che si può credere, non è così facile spuntarla e ciò anche se il nostro diritto non può essere messo in discussione da nessuno.

Vediamo allora come dobbiamo comportarci per far cessare nel più breve tempo possibile questa odiosa situazione.

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Come liberare una casa occupata abusivamente tra inquilino moroso e inquilino abusivo?

Innanzitutto, dobbiamo distinguere il caso in cui l’occupazione abbia avuto inizio con un’azione violenta, ad esempio forzando la serratura della porta d’ingresso o una finestra, da quello in cui, invece, abbiamo consegnato l’immobile spontaneamente ad una persona, la quale, una volta scaduto il contratto, rifiuti di andarsene.

La stessa situazione si verifica quando l’inquilino, dopo aver smesso di pagare l’affitto, rimanga all’interno dell’appartamento.

In quest’ultimo caso, la legge prevede una procedura semplificata per liberare l’immobile occupato nel minor tempo possibile (intimazione di sfratto per morosità) [2].

Il proprietario di casa può così rivolgersi al giudice per ottenere un provvedimento con il quale venga ordinato all’inquilino che non paga l’affitto di andarsene entro 30 giorni.

I tempi per liberare l’immobile variano da tribunale a tribunale, ma, nell’arco di un anno o poco più, fra udienze, notifiche e accessi dell’ufficiale giudiziario, di solito, si riesce ad allontanare l’inquilino.

Anche nel caso in cui il proprietario decida di mettere fine alla locazione, la legge prevede una procedura piuttosto rapida per ottenere la liberazione dell’immobile (sfratto per finita locazione) [3].

A differenza dell’inquilino moroso, quello abusivo gode di una maggiore tutela e questo perché continua a pagare un prezzo per l’uso dell’immobile.

Di conseguenza il giudice ordinerà la liberazione dell’immobile stesso non in 30 giorni, ma in 6 mesi oppure, in alcune circostanze, in 12 mesi.

Anche in questo caso i tempi per l’intera trafila variano da tribunale a tribunale.

Alle volte, soprattutto se intervengono dei provvedimenti del governo che bloccano gli sfratti, l’intera procedura può durare anche due o più anni.

Come liberare una casa occupata abusivamente se non c’è un contratto?

Se tra le parti non è stato stipulato un regolare contratto di locazione e, quindi, l’inquilino occupa l’immobile, come si suol dire, in nero, il proprietario per liberare l’immobile stesso non può utilizzare la procedura di sfratto per morosità o per finita locazione.

Lo stesso vale anche se il contratto esiste ma non è stato registrato presso l’agenzia delle entrate.

In questi casi, se l’inquilino non lascia l’immobile volontariamente, il proprietario non può fare altro che rivolgersi al tribunale avviando un giudizio ordinario di occupazione abusiva o senza titolo.

Si tratta di una causa molto più lunga e costosa di uno sfratto, che potrebbe durare anche diversi anni.

A questo punto potrebbe essere utile registrare, anche in ritardo, il contratto di locazione (ovviamente se esiste), pagando una multa sino al 120% della tassa di registro dovuta.

Una volta registrato il contratto si potrà procedere con lo sfratto.

Come liberare una casa occupata abusivamente?

Abbiamo parlato, sino ad ora, dei casi in cui una persona si trovi all’interno di un immobile e si rifiuti di andarsene una volta che non ha più diritto di restare.

Ad esempio, se il contratto di locazione viene disdettato, oppure l’inquilino non paga i canoni con conseguente risoluzione del contratto stesso.

Diverso è il caso in cui una persona si introduce abusivamente all’interno di un immobile, magari rompendo la serratura o, addirittura, entrando da una finestra.

Se lo cogliamo sul fatto, possiamo richiedere l’intervento immediato delle forze dell’ordine che provvederanno a far uscire l’occupante, senza che sia necessario rivolgersi al giudice per ottenere un ordine di sgombero.

Occorre, inoltre, che tra le parti non ci sia stato alcun accordo o, addirittura, un contratto.

In questo caso, infatti, il rifiuto di rilasciare un immobile che si occupa senza più averne diritto non costituisce reato e, quindi, non legittima l’intervento delle forze dell’ordine, ma è un problema che può essere risolto solo dal giudice civile.

Allo stesso modo, se il malfattore non viene colto sul fatto e il possesso della casa occupata abusivamente si protrae per un po’ di tempo, non è più possibile ricorrere alle forze dell’ordine per allontanarlo, ma è necessario rivolgersi al giudice.

A questo punto due sono le strade.

Possiamo avviare una causa urgente per richiedere al tribunale di essere reintegrati nel possesso dell’immobile occupato abusivamente da un terzo, dimostrando semplicemente la condotta illegittima di quest’ultimo.

Oppure, possiamo ottenere lo stesso risultato con un’azione c.d. di rivendicazione, che richiede, però, la prova della proprietà dell’immobile occupato.

Questa prova viene normalmente data producendo l’atto di proprietà del bene (ad esempio il rogito notarile o il contratto di donazione).

Non dimentichiamo che occupare abusivamente un immobile costituisce anche un reato punito con il carcere da 1 a 3 anni e con la multa da 103 a 1.032 euro.

La pena aumenta fino a 4 anni di carcere e a 2.064 euro di multa se il fatto è commesso da un soggetto armato o da più di 5 persone.

Ricordiamo, infine, che è necessario presentare querela, recandoci presso la stazione dei carabinieri o il commissariato di polizia più vicino, oppure in procura, personalmente o facendoci aiutare da un avvocato.

Se il reato è aggravato (e cioè commesso da un soggetto armato o da oltre 5 persone), non è necessaria la querela perché si procede d’ufficio.

Il proprietario dell’immobile può anche decidere di costituirsi parte civile nel processo penale, così da ottenere, insieme alla condanna di chi lo ha privato della sua casa, anche il risarcimento del danno subito.