Usucapione di una casa: tutto quello che non sai

Chi di noi non ha mai sentito parlare di usucapione?

Certo il termine a molti può apparire un po’ strano, ma una volta scoperto di cosa si tratta tutto sembra più chiaro.

Se poi ci troviamo ad affrontare personalmente il problema è sempre meglio rivolgerci ad un avvocato esperto in materia immobiliare per avere un consiglio su come comportarci.

Per chi è interessato può essere comunque utile leggere questo articolo per iniziare a capire cos’è l’usucapione di una casa.

Cos’è e come funziona l’usucapione di una casa?

Iniziamo col dire che l’usucapione è uno dei modi per diventare proprietari di una casa.

Non è, però, il solito modo, perché non occorre andare dal notaio, né pagare alcun prezzo.

Basta utilizzare tutti i giorni una casa per un determinato periodo di tempo e il gioco è fatto.

Occorrerà, poi, rivolgersi ad un giudice per ottenere una sentenza che dichiari l’usucapione e trascriverla nei registri immobiliari, proprio come si fa con il rogito firmato davanti al notaio.

Usucapione di una casa: il possesso pacifico.

Abbiamo già detto che per usucapire una casa occorre utilizzarla con continuità per un certo periodo di tempo.

Ma questo non basta.

É anche necessario che il proprietario dell’immobile non faccia storie.

Insomma, quest’ultimo non deve contestare l’uso che noi facciamo della casa.

però, non è sufficiente che il proprietario ci inviti formalmente ad allontanarci dall’abitazione che abbiamo occupato, anche tramite un avvocato.

Deve necessariamente iniziare una causa per far accertare in tribunale il suo diritto di proprietà e, quindi, farci uscire dall’immobile.

Solo in questo caso non potremo usucapire la casa e, così, diventarne proprietari al suo posto.

Allo stesso modo, non è possibile usucapire un’abitazione se abbiamo concluso un valido contratto di affitto o di comodato.

Questo perché, ancora una volta, il proprietario non si è disinteressato della casa avendo stipulato un regolare contratto per consentire ad un terzo di utilizzarla.

Usucapione di una casa: la violenza e l’inganno.

Un altro aspetto importante è che il possesso della casa non deve essere stato ottenuto con la violenza o con l’inganno.

Se ci introduciamo in un’abitazione buttando giù la porta o magari di notte all’insaputa del proprietario, non possiamo usucapire l’immobile che abbiamo occupato.

Solo nel momento in cui la violenza o l’inganno finiscono, inizia a decorrere il termine utile per usucapire, se il proprietario, nel frattempo, non fa nulla per far valere il suo diritto di proprietà.

Usucapione di una casa: quanto tempo ci vuole?

A questo punto abbiamo capito come funziona l’usucapione di una casa.

Basta utilizzarla con continuità senza interruzioni e senza che ci siano contestazioni da parte del proprietario (si dice, infatti, che l’uso deve essere ininterrotto e pacifico).

Abbiamo anche detto che il possesso deve durare per un determinato periodo, che varia a seconda del tipo di bene.

Ad esempio, per usucapire una casa e, in genere, un bene immobile occorrono 20 anni [1].

Per un bene mobile ne occorrono, invece, solo 10 [2].

Il possesso dell’immobile deve essere anche continuo.

Ciò non significa che non possiamo mai allontanarci dalla casa occupata.

Vuol dire solo che non dobbiamo mai perdere il controllo sulla casa stessa.

Così, se d’estate vogliamo farci un mese di vacanza al mare nessun problema.

Purché a settembre possiamo rientrare tranquillamente in casa senza che nessuno ce lo impedisca.

Se, invece, il proprietario della casa occupata ci manda un atto giudiziario con il quale ci invita a restituirgli la casa stessa, questo atto interrompe il periodo utile per usucapire l’immobile.

Ciò vuol dire che i 20 anni necessari per l’usucapione di una casa ripartono da capo.

Insomma, il possesso dell’immobile deve continuare ininterrotto per 20 anni, senza che sia intervenuto alcun atto interruttivo del possesso, come, ad esempio, la notifica dell’atto giudiziario di cui abbiamo appena parlato.

Usucapione di una casa: i beni dello Stato.

Non tutti i beni immobili possono essere usucapiti.

Possiamo, ad esempio, rimanere all’interno di una casa una volta che il contratto di affitto è finito.

In questo caso, se si tratta di un’abitazione privata e se il suo proprietario non fa nulla per rientrarne in possesso, decorsi 20 anni di occupazione continuativa, ne diventiamo proprietari per usucapione.

Ma se occupiamo una caserma, oppure un ufficio pubblico, possiamo starci dentro tutto il tempo che vogliamo senza mai riuscire ad usucapirlo.

Infatti, l’usucapione non opera nel caso dei beni demaniali e cioè dei beni di proprietà dello Stato, delle province o dei comuni e che vengono utilizzati nell’interesse di tutti i cittadini.

Stiamo parlando, ad esempio, delle strade, delle piazze, dei musei, dei parchi e delle spiagge.

Usucapione di una casa e matrimonio.

Durante il matrimonio un coniuge non può usucapire una casa di proprietà dell’altro.

Anche se il proprietario dell’abitazione se ne disinteressa e lascia che sia sua moglie o suo marito ad utilizzarla, ad eseguire gli interventi di manutenzione e così via, ciò non basta per diventarne proprietario, perché durante il matrimonio non decorre il termine utile per usucapire un immobile [3].

Tutto cambia, invece, quando il matrimonio finisce.

Iniziamo con dire che se la casa coniugale viene assegnata ad uno dei coniugi, finché è in vigore il provvedimento di assegnazione del tribunale, non si può parlare di utilizzo del bene valido ai fini dell’usucapione.

La ragione è evidente.

L’utilizzo dell’abitazione, in questo caso, risulta regolato da un provvedimento del giudice che esclude il proprietario, al quale è così impedito di esercitare i suoi diritti.

Quando, invece, la casa non viene assegnata, magari perché la coppia non ha figli minori, il discorso cambia.

Poniamo il caso che l’immobile, dopo la separazione, resti in uso solo ad uno dei due coniugi, magari perché l’altro ha preferito trasferirsi all’estero per rifarsi una vita.

Se chi rimane ad abitare nella casa familiare non ne è proprietario o ne è solo comproprietario, potrà usucapire l’intera proprietà o la quota dell’ex coniuge continuando ad abitare nella casa per oltre 20 anni a partire dalla data del divorzio.

Non conta, infatti, il periodo in cui i coniugi sono rimasti separati, in quanto erano ancora sposati e, quindi, continuava a valere la regola secondo cui durante il matrimonio non decorre il termine utile per usucapire.

1. Art.1158 codice civile.
2. Art.1161 codice civile.
3. Cass. civ. n.8931 del 4 aprile 2024.