Chi tra noi vive in un condominio sa bene che, oltre alle regole di buon vicinato, ce ne sono anche altre che vanno rispettate, alcune stabilite dalla legge, alcune dal regolamento condominiale.
La loro violazione, soprattutto se ripetuta nel tempo, può creare forti tensioni e, magari, qualche litigio fra i condòmini, che per essere risolto richiede spesso l’intervento dell’amministratore.
Cerchiamo, allora, di scoprire quali sono i doveri dei condòmini, anche per comportarci in modo corretto e, magari, evitare di passare qualche guaio.
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Doveri dei condòmini: il pagamento delle spese condominiali.
Un condominio dove tutti i condòmini pagano regolarmente le spese condominiali, è il sogno di ogni amministratore e proprietario.
Infatti, come tutti noi sappiamo, la cura e la conservazione delle parti comuni del condominio ha sempre dei costi.
Questi costi vengono suddivisi fra tutti i condòmini in proporzione al valore della loro proprietà in base a un bilancio preventivo.
In questo modo l’amministratore incassa in anticipo il denaro necessario per pagare i fornitori del condominio come, ad esempio, quelli dell’acqua o dell’energia elettrica.
Pagherà anche il giardiniere, il tecnico dell’ascensore e del cancello automatico e, più in generale, chi si occupa di eseguire tutte quelle riparazioni necessarie per far funzionare gli impianti del condominio.
Allora è nostro dovere provvedere al pagamento delle spese condominiali alle scadenze stabilite dall’assemblea, così da non creare problemi all’amministratore e ai condòmini stessi.
Doveri dei condòmini: l’utilizzo delle aree e dei servizi comuni.
Nel condominio accanto ad aree di proprietà esclusiva si trovano aree comuni [1].
Si tratta, per lo più, di zone di passaggio, come l’ingresso, le scale e i pianerottoli.
In alcuni condomini c’è anche il giardino, la rampa d’accesso ai box e così via.
Ci sono, poi, alcuni servizi in comune.
Primi fra tutti la caldaia, l’ascensore, il cancello elettrico e, per i più fortunati, la piscina, il campo da tennis e la palestra.
Tutti i condòmini possono usare questi beni, purché, nel farlo, non impediscano agli altri di utilizzarli.
Ad esempio, non è possibile lasciare l’auto posteggiata a lungo nel corsello dei box impedendo o rendendo più difficoltoso l’accesso agli altri condòmini.
Non si può neppure organizzare una festa privata nella piscina condominiale o, ancora, lasciare oggetti personali sul pianerottolo.
Allo stesso tempo, non possiamo non pagare le spese condominiali necessarie per conservare le cose comuni, neppure se rinunciamo ad utilizzarle.
Così, anche se abbiamo deciso di lasciare fuori la nostra auto, dobbiamo partecipare alle spese di riparazione del cancello di accesso ai box.
Se preferiamo salire a piedi fino al terzo piano dove si trova il nostro appartamento, ci tocca comunque pagare le spese per la manutenzione dell’ascensore.
Possiamo, però, decidere di non utilizzare l’impianto centralizzato di riscaldamento, ma solo se non creiamo problemi al funzionamento dell’impianto stesso e non aumentano le spese degli altri condòmini.
Ricordiamo, infine, che i condòmini non possono modificare la destinazione d’uso delle parti comuni dell’edificio.
Ad esempio, non possono decidere di usare il cortile come un parcheggio, se non lo è, mettendoci auto e moto.
La modifica della destinazione d’uso dei beni comuni, infatti, può essere decisa solo dall’assemblea condominiale e per soddisfare bisogni di tutti i condòmini.
Doveri dei condòmini: il regolamento condominiale.
Il regolamento condominiale contiene principalmente le regole che disciplinano l’uso dei beni comuni e la suddivisione delle spese fra i condòmini.
Il suo scopo è quello di garantire la convivenza pacifica tra i condòmini e la gestione delle parti comuni dell’edificio.
Il regolamento, ad esempio, può stabilire:
- gli orari in cui bisogna fare silenzio, per assicurare a tutti i condòmini di riposare in alcune ore della giornata;
- il divieto di svolgere alcune attività all’interno delle singole proprietà;
- il divieto di far giocare i bambini nel cortile.
Può anche stabilire delle multe a carico dei condòmini che non rispettano le regole in esso contenute.
Tocca all’amministratore riscuotere queste multe, solo dopo che l’assemblea abbia deciso di applicarle.
Doveri dei condòmini: l’esecuzione di lavori nei singoli appartamenti.
Quando un condòmino decide di fare dei lavori all’interno del suo appartamento, prima di iniziare, deve avvisare l’amministratore del condominio.
Sarà, poi, quest’ultimo ad informare gli altri condòmini dell’esecuzione dei lavori, così che non si possano lamentare per i rumori.
Anche se non è necessario ottenere l’autorizzazione dall’assemblea prima di eseguire i lavori, questo non vuol dire che possiamo fare tutto quello che vogliamo.
Tanto per iniziare, i lavori di ristrutturazione non devono mai creare problemi di stabilità dell’edificio condominiale.
Non possono nemmeno trasformare la facciata dello stabile.
Così è vietato modificare le finestre, il colore delle tapparelle avvolgibili e via dicendo.
Infatti, anche se le tapparelle della singola abitazione appartengono al suo proprietario e tocca a lui sostenere le spese per sistemarle o sostituirle, ogni intervento su di esse deve essere fatto senza modificare l’aspetto della facciata.
Doveri dei condòmini: l’assemblea condominiale.
L’assemblea condominiale è composta da tutti i condòmini ed è l’organo principale del condominio.
Nomina e revoca l’amministratore e prende tutte le decisioni per la gestione e la conservazione delle parti comuni dell’edificio.
È diritto e dovere di tutti noi condòmini parteciparvi.
Solo prendendovi parte, infatti, possiamo svolgere un effettivo controllo sull’amministrazione del condominio e, magari, evitare delle spese che non siamo in grado di pagare.
In questa sede, infatti, è possibile contestare una spesa o qualsiasi altra decisione dell’assemblea prima che venga approvata.
Se, poi, la spesa viene approvata lo stesso, non possiamo fare altro che impugnarla nei successivi 30 giorni.
Doveri dei condòmini: i lavori urgenti.
Nel condominio, si sa, l’amministratore si occupa di tutte le attività ordinarie, mentre per i lavori straordinari può agire solo dopo aver ottenuto l’autorizzazione dell’assemblea.
Può sembrare strano, ma i condòmini non possono fare alcun lavoro sulle parti comuni dell’edificio senza l’autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea.
Se lo fanno, non hanno diritto ad alcun rimborso a meno che non si tratti di un lavoro urgente.
In questo caso, infatti, è dovere di ogni condòmino intervenire, anche a sue spese, per evitare danni maggiori alla proprietà.
Ovviamente non è mai facile stabilire quando un lavoro è urgente.
Si tratta normalmente di situazioni di pericolo che non consentono di convocare prima l’assemblea.
Pensiamo, ad esempio, all’urgenza di tagliare un albero pericolante danneggiato da un temporale, oppure alla necessità di far pulire al più presto una fossa biologica intasata.
In tutti questi casi rientra nei doveri dei condòmini darsi da fare, anche anticipando i costi, per eliminare il pericolo.
- Art.1117 codice civile.
