A chi non è mai capitato di discutere con l’amministratore del condominio perché non ha consegnato i documenti richiesti, non risponde al telefono oppure non fa nulla per impedire ai bambini di giocare a pallone nel cortile.
Ma è giusto che si comporti così o ci sono delle regole che deve rispettare?
Ebbene sì.
La legge regola in modo preciso i compiti e gli obblighi dell’amministratore.
In questo articolo cercheremo di spiegare, in particolare, quali sono i doveri dell’amministratore di condominio.
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La nomina dell’amministratore di condominio.
Iniziamo col dire che quando nel condominio ci sono più di 8 condòmini è obbligatorio nominare l’amministratore [1].
La nomina viene fatta dall’assemblea condominiale con 2 maggioranze.
È, infatti, necessaria la maggioranza delle persone presenti in assemblea che rappresentino anche la maggioranza dei millesimi di proprietà del condominio.
L’amministratore dura in carica un anno.
Il suo incarico si rinnova in automatico di anno in anno.
Se, però, l’assemblea dei condòmini non è soddisfatta del suo operato, può decidere in qualsiasi momento di revocarlo con le stesse maggioranze previste per la nomina.
L’assemblea decide anche il suo compenso annuale.
Il regolamento del condominio, infine, può stabilire modalità diverse per nominare o revocare l’amministratore.
Quali sono i doveri dell’amministratore di condominio?
L’amministratore svolge all’interno del condominio dei compiti molto importanti.
Innanzitutto, si occupa delle spese necessarie per gestire il condominio, della rendicontazione annuale e del bilancio finale da presentare ai condòmini.
Si prende cura dei beni condominiali, occupandosi delle attività di manutenzione, di pulizia e riparazione delle parti comuni dell’edificio e degli impianti.
Così, se il cancello elettrico di accesso ai box si guasta, spetta ai condòmini avvisare l’amministratore in modo che costui possa chiamare il tecnico per ripararlo.
L’amministratore, inoltre, rappresenta il condominio di fronte ai terzi.
Infine, può avviare cause giudiziarie nell’interesse del condominio stesso.
Pensiamo al caso in cui un condòmino non paga le spese condominiali oppure a quello in cui un’impresa esegue in malo modo degli interventi sulle parti comuni dell’edificio.
In tutti questi casi l’amministratore può rivolgersi al tribunale per recuperare le spese non versate dal singolo condòmino o per ottenere il risarcimento dei danni causati dall’impresa che ha fatto male il suo lavoro.
Proprio per la complessità dei compiti svolti, l’amministratore deve avere una preparazione specifica.
Così, oltre a dover possedere almeno il diploma di scuola superiore, deve frequentare degli appositi corsi e tenersi sempre aggiornato.
Doveri dell’amministratore di condominio: l’assemblea.
Inutile ricordare che l’assemblea è l’organo più importante del condominio.
Tocca all’amministratore convocarla e vigilare affinché si svolga in modo regolare.
Ogni anno ne deve convocare almeno una, per l’approvazione del rendiconto annuale e del preventivo di spesa per l’anno seguente.
Nel corso di questa assemblea, di solito, l’amministratore si candida per la riconferma.
Vengono anche discussi i vari problemi che si verificano nel condominio sia a livello personale (pensiamo ai litigi fra i condòmini), sia a livello tecnico (pensiamo ai lavori di riparazione delle parti comuni o degli impianti, al taglio delle piante e così via).
Insomma, l’assemblea è il luogo più indicato per parlare dei problemi del condominio e cercare di trovare insieme una soluzione.
Non dimentichiamo, però, che nella lettera di convocazione l’amministratore deve elencare le materie che verranno trattate nel corso dell’assemblea (c.d. ordine del giorno).
Così non sarà possibile prendere decisioni in materie diverse da quelle elencate nell’ordine del giorno stesso.
Infine, l’amministratore deve convocare altre assemblee quando ciò risulti necessario o ne venga fatta richiesta dai condòmini.
Doveri dell’amministratore di condominio: la manutenzione ordinaria.
L’amministratore deve anche occuparsi della manutenzione ordinaria del condominio.
Gli impianti comuni devono sempre essere in buono stato e a norma di legge.
Deve, quindi, sottoporre l’ascensore così come la caldaia (se l’impianto di riscaldamento è centralizzato) ai controlli periodici previsti dalla legge.
Allo stesso modo deve provvedere alla pulizia delle parti comuni, al taglio delle piante, alla cura del verde e così via, incaricando per l’esecuzione di questi lavori delle imprese specializzate.
Infine, deve sempre essere reperibile per poter risolvere i problemi che di volta in volta si presentano, organizzando gli interventi urgenti per riparare i guasti improvvisi, così da evitare disagi ai condòmini.
Si pensi alla rottura del citofono o di una serratura, al blocco dell’ascensore o del cancello elettrico.
Sono tutti impianti che devono essere riparati nel più breve tempo possibile.
Doveri dell’amministratore di condominio: la manutenzione straordinaria.
Come accade a tutti i proprietari di casa, anche per gli edifici condominiali, soprattutto se di vecchia costruzione, può rendersi necessaria l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria.
Si tratta di interventi di una certa importanza come, ad esempio, il rifacimento della facciata o dei balconi, la sostituzione dell’ascensore o dell’antenna.
In questi casi l’amministratore deve raccogliere i preventivi di spesa e sottoporli all’assemblea straordinaria per l’approvazione.
Una volta decisi i lavori, l’amministratore deve firmare i contratti, seguirne l’esecuzione e provvedere ai pagamenti.
Gli altri doveri dell’amministratore di condominio.
Non è ancora finita.
Vediamo ora quali sono gli altri doveri dell’amministratore di condominio.
L’amministratore deve anche:
- assicurarsi che venga rispettato da tutti il regolamento condominiale;
- richiamare il condòmino che viola il regolamento, affinchè cessi il suo comportamento;
- provvedere a riscuotere dai condòmini che non rispettano le regole le multe decide dall’assemblea;
- collocare all’esterno del condominiouna targa con i suoi dati, in modo da consentire a tutti di sapere chi è l’amministratore;
- convocare le assemblee, trasmettere ai condomini i verbali e dare esecuzione alle delibere assembleari;
- aprire il conto corrente del condominioe preparare le bollette per il pagamento delle spese da parte dei singoli condòmini;
- tenere i registri contabili del condominio, archiviando la documentazione relativa alle spese, i registri con i verbali delle assemblee e quello dell’anagrafe dei condomini;
- preparare il consuntivo di gestione ed il preventivo;
- pagare le tasse (IMU, rifiuti, passo carrabile e così via) e occuparsi degli adempimenti fiscali;
- dare avvio alle azioni legali per recuperare i crediti nei confronti dei condòmini che non pagano le spese;
- consegnare la documentazione condominiale a chi ne fa richiesta;
- se non viene riconfermato consegnare al suo successore tutta la documentazione del condominio (c.d. passaggio di consegne).
- Art.1129 codice civile.
