Quali sono i doveri di un amministratore di condominio e quali le responsabilità?

21.12.2024

Se viviamo in un condominio ci sarà capitato di partecipare a un’assemblea condominiale e, magari, di conoscere in quell’occasione l’amministratore del nostro condominio.

Quando l’abbiamo incontrato per la prima volta ci siamo senz’altro chiesti quali sono i suoi compiti e perché ogni anno ci tocca dargli dei soldi.

Qualcuno di noi probabilmente non lo ha neppure mai visto, anche perché di solito non partecipa alle assemblee oppure ci manda la moglie o il vicino di casa.

Per chi, invece, si interessa a quello che succede nel condominio e vuole capire come spende i suoi soldi, può essere utile sapere quali sono i doveri di un amministratore di condominio e quali le responsabilità.

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Quali sono i doveri di un amministratore di condominio?

I doveri di un amministratore di condominio sono tanti e tali da lasciarci sorpresi.

Innanzitutto, l’amministratore deve dare esecuzione alle decisioni prese dall’assemblea condominiale.

Insomma, l’assemblea decide (ad esempio di sistemare il tetto dello stabile o di rifare la pavimentazione del cortile) e l’amministratore fa tutto il resto (dà l’incarico all’impresa, firma il contratto, verifica che i lavori siano eseguiti a regola d’arte e così via).

L’amministratore deve anche occuparsi della cura e della manutenzione delle parti comuni dell’edificio.

Così, se si rompe la caldaia o il cancello elettrico di accesso ai box, è lui che deve intervenire per risolvere il problema.

Normalmente lo fa su segnalazione di uno o più condòmini.

Se, poi, si verifica una perdita d’acqua da una tubazione dell’impianto condominiale deve fare in modo che il problema venga risolto, e anche in fretta, per evitare che gli appartamenti dei singoli condòmini si allaghino.

Nei casi di lavori urgenti, poi, l’amministratore può intervenire, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea.

Deve fare anche in modo che i condòmini rispettino il regolamento condominiale o contrattuale.

Insomma, è lui che deve intervenire se nostro figlio si mette a giocare a pallone nel cortile condominiale, nonostante il divieto previsto dal regolamento.

Allo stesso modo, deve darsi da fare se i condòmini continuano a parcheggiare nel cortile, se anche questo comportamento è vietato dal regolamento condominiale.

Non dimentichiamo, infine, che l’amministratore può pure multare i condòmini che non rispettano le regole [1].

La multa è di 200 euro.

Se, invece, il condòmino se ne infischia e viola più volte il regolamento, la multa può arrivare fino a 800 euro.

Il ricavato, ovviamente, non se lo intasca lui, ma viene destinato al pagamento delle spese ordinarie per la cura e la manutenzione del condominio.

Quali sono gli altri doveri di un amministratore di condominio?

Non è finita qui.

Infatti, l’amministratore deve fare tante altre cose.

Ad esempio deve:

convocare, almeno una volta all’anno, l’assemblea condominiale per approvare il rendiconto delle spese annuali e il bilancio che lui stesso deve preparare;
controllare che i condòmini usino correttamente le parti comuni dell’edificio e non impediscano agli altri condòmini di farne uso;
riscuotere le spese condominiali da ogni singolo condòmino;
darsi da fare per recuperare le spese non pagate dai condòmini, se necessario incaricando un avvocato, anche senza l’autorizzazione dell’assemblea;
pagare le bollette, le tasse e tutte le altre spese necessarie per il funzionamento degli impianti comuni (il gas per far andare la caldaia condominiale, l’energia elettrica per illuminare le parti comuni dell’edificio e così via);
occuparsi delle cause avviate dal condominio, dai singoli condòmini (ad esempio da chi impugna una delibera dell’assemblea) oppure da persone o società estranee al condominio (si pensi al postino che scivola sulle scale condominiali o all’impresa che fa causa al condominio per recuperare i suoi soldi);
tenere i registri obbligatori del condominio (ad esempio quelli contabili, quello dei verbali dell’assemblea, l’anagrafe condominiale, dove vengono annotate tutte le informazioni relative ai condòmini e quello in cui sono iscritte nomina e revoca degli amministratori);
conservare la documentazione contabile e fiscale della gestione (contratti, fatture, ricevute e così via);
permettere ai condòmini che ne fanno richiesta di vedere i documenti contabili e fiscali del condominio, soprattutto prima dell’assemblea condominiale;
comunicare ai condòmini che ne fanno richiesta il nominativo di chi non paga le spese condominiali (c.d. condòmini morosi);
aprire un conto corrente del condominio;
consegnare al nuovo amministratore, che nel frattempo è stato nominato in sua sostituzione, tutta la documentazione del condominio.

Non dimentichiamo, infine, che l’amministratore deve anche occuparsi dei vari bonus fiscale e super bonus di cui il condominio può beneficiare.

Al riguardo svolge anche un’importante attività di consulenza in favore del condominio stesso.

Abbiamo appena visto quali sono i doveri di un amministratore di condominio.

Cerchiamo ora di capire cosa succede se l’amministratore li viola.

Le responsabilità dell’amministratore di condominio: cosa dice la cassazione?

Innanzitutto, se l’amministratore viola i suoi doveri può essere revocato dai condòmini con una delibera dell’assemblea.

Questo può succedere, ad esempio, se l’amministratore:

non comunica ai condòmini di aver ricevuto un atto giudiziario,
non fa il bilancio annuale,
non apre un conto bancario o postale del condominio,
non convoca l’assemblea per l’approvazione del bilancio e del rendiconto annuale,
non tiene i registri obbligatori del condominio,
commette altre gravi irregolarità.

Se volete saperne di più sull’argomento consigliamo di leggere l’articolo “Revoca dell’amministratore di condominio”.

L’amministratore è responsabile anche quando non fa tutto il possibile per recuperare le spese condominiali.

Deve, infatti, rivolgersi obbligatoriamente a un avvocato affinché avvii un’azione giudiziaria contro il condòmino moroso [2].

L’amministratore è pure responsabile se non comunica al condòmino che ne fa richiesta qual è la situazione dei pagamenti delle spese condominiali oppure se ci sono delle cause in corso [3].

Inoltre, è responsabile per i danni causati ai terzi da un impianto condominiale tenuto in cattivo stato di manutenzione, salvo che provi il c.d. caso fortuito [4].

È anche responsabile se qualcuno si fa male inciampando in una buca nel cortile condominiale, lasciata da un’impresa che aveva eseguito dei lavori di sistemazione [5].

Allo stesso modo, è responsabile se non cancella delle scritte offensive che si trovano sul muro dello stabile condominiale, nonostante la richiesta avanzata dalla persona offesa [6].

L’amministratore, inoltre, può rispondere del reato di appropriazione indebita se mancano dei soldi, anche pochi, nella cassa del condominio oppure se li usa per uno scopo diverso [7].

Commette un reato l’amministratore che non esegue l’ordine del sindaco di mettere delle transenne intorno all’edificio condominiale pericolante [8].

L’amministratore è personalmente responsabile anche se un passante si fa male colpito da una mattonella staccatasi dalla facciata dello stabile condominiale [9].

Allo stesso modo rischia di subire un processo penale per diffamazione se rende noti i nomi dei condòmini morosi a persone estranee al condominio, ad esempio mettendo un cartello all’ingresso dello stabile [10].

Infine, l’amministratore è obbligato a rimborsare al condominio il costo sostenuto dal condominio stesso per alcuni interventi non urgenti eseguiti da un’impresa su suo incarico, senza l’autorizzazione dell’assemblea [11].