Condominio

Se un condòmino non paga le spese straordinarie cosa succede?

Vivere in condominio ha i suoi lati positivi, ma anche quelli negativi.

Non stiamo parlando di quanto sia difficile andare d’accordo con i vicini, magari con quello che ha il cane che abbaia di continuo oppure con quell’altro che ha i figli piccoli che giocano in cortile a qualsiasi ora.

Uno dei lati negativi che, soprattutto in questo periodo di crisi, ci toglie il sonno è quello delle continue spese da pagare, magari approvate solo dalla maggioranza dell’assemblea.

Può accadere che i condòmini decidano di rifare i balconi o la facciata o, ancora, di sostituire l’ascensore.

Così, anche se siamo contrari, rischiamo di dover mettere mano al portafoglio per fare fronte a queste spese, a volte neppure necessarie.

Le cose, poi, si complicano se un condòmino non paga le spese straordinarie decise dall’assemblea.

Ma cosa succede in questi casi?

Quali sono le spese straordinarie?

Le spese straordinarie sono quelle che il condominio deve sostenere in occasione di eventi eccezionali che causano danni non prevedibili.

Si pensi a un fulmine che danneggia l’impianto elettrico o l’antenna sul tetto dell’edificio.

Anche la rottura improvvisa di un bene comune, ad esempio dell’ascensore o dell’impianto di irrigazione, può comportare una spesa straordinaria per la loro riparazione o sostituzione.

Infine, sono straordinarie le spese per l’ammodernamento degli impianti o il rifacimento di aree e beni condominiali.

Non sono spese straordinarie, invece, quelle necessarie per le piccole riparazioni o la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio.

Se un condòmino non paga le spese straordinarie: le maggioranze in assemblea.

Iniziamo col dire che le spese straordinarie vengono decise dall’assemblea condominiale.

Occorre il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti, che rappresentino più della metà del valore dell’edificio (c.d. maggioranza qualificata).

In altre parole, è necessario che siano d’accordo tanti condòmini che detengano almeno 501 millesimi [1].

Non dimentichiamo che le spese devono essere pagate anche da chi impugna la decisione dell’assemblea davanti al tribunale perché la ritiene illegittima.

Solo il giudice, infatti, può sospendere la delibera.

In quest’ultimo caso, se un condòmino non paga le spese straordinarie, non rischia nulla.

Se, invece, ci sono dei lavori urgenti da fare, può pensarci direttamente l’amministratore, che, però, deve informare i condòmini nella successiva assemblea.

Quanto alla spesa necessaria per eseguire i lavori, questa verrà suddivisa tra i singoli condòmini in base alle tabelle millesimali.

Vale a dire che ognuno pagherà in base al valore della sua proprietà o, in determinati casi, all’uso che fa del bene (ad esempio chi abita al quarto piano utilizzerà l’ascensore più frequentemente di chi vive al primo e, quindi, spenderà di più per la sua riparazione o sostituzione).

Chi deve pagare le spese straordinarie?

È sempre il proprietario di casa e non l’inquilino a dover pagare le spese straordinarie.

Nel caso, poi, di vendita dell’immobile, le spese straordinarie decise dall’assemblea prima del trasferimento della proprietà (e cioè prima della firma del rogito notarile) deve pagarle il venditore.

Al contrario, se la delibera dell’assemblea è successiva alla vendita, sarà il compratore a dover pagare le spese straordinarie.

Se un condòmino non paga le spese straordinarie cosa succede?

Va subito detto che le delibere dell’assemblea sono vincolanti per tutti i condòmini, compresi quelli che non vi hanno partecipato o che hanno votato contro [2].

Allora, se un condòmino non paga le spese straordinarie decise dalla maggioranza, l’amministratore deve fare tutto il possibile per recuperarle, anche rivolgendosi a un avvocato.

Il legale, innanzitutto, inviterà il condòmino a provvedere al pagamento inviandogli una raccomandata oppure una PEC.

Se la richiesta non dà alcun risultato, chiederà al tribunale un’ingiunzione di pagamento.

L’ingiunzione viene emessa immediatamente esecutiva se il piano di divisione delle spese è già stato approvato.

Lasciando da parte le questioni più tecniche, basta sapere che se non paghiamo le spese straordinarie, l’amministratore, una volta ottenuto il decreto ingiuntivo, può pignorarci lo stipendio, il divano di casa o, addirittura, l’intero appartamento.

L’amministratore può farlo senza neppure richiedere l’autorizzazione all’assemblea.

Questo perché il recupero delle spese non pagate dai singoli condòmini rientra tra i suoi compiti principali.

Anzi se non lo fa rischia la revoca.

Si noti che l’amministratore può anche impedire a chi non paga le spese da almeno 6 mesi di utilizzare alcuni servizi condominiali (il campo da tennis o la piscina per intenderci) o, addirittura, il riscaldamento centralizzato o altri servizi essenziali.

Non dimentichiamo, infine, che se un condòmino non paga le spese straordinarie, devono provvedere gli altri condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà.

Devono farlo solo se le azioni avviate dall’amministratore (ad esempio il pignoramento dello stipendio o quello dell’immobile) non producono alcun risultato.

Se sono tutti d’accordo, i condòmini possono anche creare un fondo morosità per far fronte ai debiti di chi non paga le spese.

Il condòmino può rifiutarsi di pagare le spese straordinarie?

Abbiamo già detto che il condòmino è obbligato a pagare le spese straordinarie approvate a maggioranza dall’assemblea.

In alcuni casi, però, può rifiutarsi di farlo.

Ad esempio, se si tratta di spese straordinarie non necessarie. 

Pensiamo alla realizzazione di una piscina o di un campo da tennis, oppure ad alcuni interventi costosi ma non necessari che servono solo per abbellire lo stabile condominiale o per aumentarne il valore.

Pensiamo anche al rifacimento della facciata dell’edificio solo perché presenta delle macchie o delle imperfezioni.

Se le opere realizzate possono essere utilizzate separatamente dai singoli condòmini (ad esempio il campo da tennis o la piscina, ma anche un ascensore) nessun problema: chi non vuole partecipare alla spesa può rifiutarsi di farlo [3].

Se, invece, le opere non possono essere utilizzate separatamente, il condominio non le può realizzare, salvo che le persone interessate decidano di farle comunque.

In questo caso solo loro le pagheranno, mentre i condòmini contrari non dovranno sborsare nulla.

Così chi vuole abbellire l’edificio o godere di servizi aggiuntivi non può essere bloccato da chi, invece, non vuole sostenere la spesa perché la ritiene eccessiva e non necessaria.

Anche quando la delibera dell’assemblea è nulla, il condòmino può rifiutarsi di sostenere la spesa approvata.

Pensiamo al caso di una decisione presa dai condòmini al di fuori dell’assemblea oppure in una materia che non rientra nelle competenze dell’assemblea stessa.

Ad esempio, è nulla una delibera assunta a maggioranza dall’assemblea che riguarda la proprietà esclusiva dei singoli condòmini oppure che modifica, sempre a maggioranza, le regole sulla divisione delle spese condominiali.

  1. Art.1136 codice civile.
  2. Art.1137 codice civile.
  3. Art.1121 codice civile